购房者逾期6个月未交银 行按揭款，银 行起诉后法 院判 决负有担保责任的开发商替购房者还款。接着，开发商起诉购房者，要求解除房屋买卖合同，将房屋收回。

　　就是这样一个案例，广东省三级法 院审理后认为，《商品房买卖合同》中约定的“购房者累计拖 欠六期（即6个月）按揭款，开发商可以解除商品房买卖合同”的条款违反合同相对性原理和公平合理原则，对购房者没有约束力。因此判 决开发商不能解除合同。

　　如此经典案例，刊载进最高人 民法 院《人 民法 院案例选》（2010年第4辑），成为实务审判的指导性案例。

　　然而，一模一样的案 件，在福建泉州、惠安两级法 院却遭遇相反结果：判 决解除商品房买卖合同！有叫板最高人 民法 院经典案例之嫌。

　　幸好，福建省高级人 民法 院已受理该案的再审，目前正在进一步审理当中，希望福建高院的审判能与最高法经典案例保持一致，维护 法 律的统 一性和严肃性，维护社 会和谐稳定。
　　

　　租赁房屋惹来一堆烦心事

　　2013年3月15日，张 志雄与福建惠安建筑业投资有限公 司签订《商品房买卖合同》，买受由建筑业公 司开发的“建筑业发展中心”12套商品房，用途为办公，总建筑面积为1498。54平方米，总价款722万多元。

　　合同签订后，张 志雄向建筑业公 司支付了首期购房款441万多元，余款281万元由张 志雄于2013年7月31日通 过学习向惠安县农村信用合作联社螺城信用社输个人住房按揭借款后支付，建筑业公 司为该按揭借款提 供连带清偿责任。2013年10月15日，建筑业公 司将该12套商品房交付给了张 志雄。

　　接收房屋后，张 志雄与庄琼珍签订《房屋租赁合同》，将该12套商品房全部出租给庄琼珍，合同期限20 年，自2013年10月15日至2033年10月15日止；每年租金为人 民币237500元，总租金为475万元，租金支付方式为合同签订7日内支付285万元，2014年3月4日前支付190万元。建筑业公 司作为见证方，在该租赁合同上盖章确认。

　　此后，承租人庄琼珍分别于2013年10月22日、2014年3月3日，2014年3月4日支付租金285万元，150万元和40万元，已按照《房屋租赁合同》的约定支付了20 年的全部租金。

　　2014年5月22日，张 志雄与庄琼珍就上述房屋租赁事宜，在惠安县房产登记和信息服 务中心办 理了房屋租赁备案，并取得了《房屋租赁合同登记备案证明》。关于该租赁合同的合法有效性，还得到了惠安法 院（2014）惠民初字第3104号、泉州中院（2016）闽05民终731号民事判 决的确认。

　　


　　然而，房东张 志雄自2014年4月起，未能依约足额偿还螺城信用社的贷 款，信用社便将张 志雄、建筑业公 司一并起诉至法 院，法 院判 决张 志雄应偿还贷 款、建筑业公 司为此承担连带清偿责任。

　　法 院判 决后，建筑业公 司陆续向螺城信用社代为偿还张 志雄的贷 款及其他费用共计305万多元。

　　建筑业公 司代张 志雄偿还贷 款后，于2017年8月22日向惠安县人 民法 院提起诉 讼，请求法 院判 决解除其与张 志雄于2013年3月15日签订的12套《商品房买卖合同》，要求张 志雄将上述房屋恢复原样返还给建筑业公 司，并承担违约责任。同时，法 院将承租人庄琼珍列为第三人参加诉 讼。

　　惠安县法 院审理后认为，《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第二条第4款约定：“买受人在办妥按揭贷 款手续后，在取得房屋所有权证前，如连续三个月或累计六个月未偿还按揭贷 款本息，若出卖人履行了担保义务，买受人应在接到出卖人通知后五天内向出卖人缴清由出卖人代偿的贷 款本息，并按代偿贷 款本息总额的万分之三按日向出卖人支付违约金，否则出卖人有权解除合同。合同解除后，买受人所交房款应扣除买受人应缴的银 行贷 款本息，并应同时按总房款的50向出卖人支付违约金，剩余数额不计利息，由出卖人一次性退还给买受人，该商品房的一切权属归出卖人所有。”

　　为此，惠安县法 院于2018年1月3日作出判 决：解除建筑业公 司与张 志雄于2013年3月15日签订的12套《商品房买卖合同》，张 志雄向建筑业公 司支付违约金。

　　该判 决，必将直接影响到张 志雄与庄琼珍的《房屋租赁合同》。但是，当第三人庄琼珍请求建筑业公 司与张 志雄继续履行《房屋租赁合同》的申请请求，惠安县法 院认为该请求与本案商品房预售合同属于不同的法 律关系，因此决定不予合并审理。为此，已足额交了20 年、总额达475万元租金的承租人庄琼珍，其合法权益就这样被无情地剥夺了。

　　随后，案 件上诉至泉州市中级人 民法 院，泉州中院于2019年7月30日作出维持惠安法 院关于解除《商品房买卖合同》的判 决。

　　无奈之下，被剥夺诉 讼权 利的承租人庄琼珍，不得不向福建省高级人 民法 院申请再审。2019年10月29日，福建高院对该再审申请进行了受理，目前正在该院民一庭的进一步审理当中。

　　

　　专 家：法 院错误判 决影响社 会稳定

　　针对此案，法 学专 家认为，泉州、惠安两级法 院的判 决存在严重错误，制 造新的社 会矛盾，影响社 会稳定。

　　首先，原审判 决张 志雄将讼争房屋返还给建筑业公 司的前提是，判 决解除张 志雄与建筑业公 司之间的《商品房买卖合同》，但判 决解除《商品房买卖合同》，没有合法依据，适用法 律错误

　　因为，张 志雄通 过首付和按揭贷 款已交清全部购房款，履行了买受人的主要合同义务，建筑业公 司作为出卖人已实现其合同目的，判 决解除《商品房买卖合同》不符合合同法规定的法定解除条件。

　　同时，《合同补充协议》第二条虽约定买受人未及时偿还按揭贷 款本息时出卖人代偿后有权解除《商品房买卖合同》，但该约定的权 利义务和法 律后果与流押或者流质类同，是无效的。因此，判 决解除合同也没有有效的合同依据，不能认为符合了合同约定的解除条件。

　　其次，不论判 决解除《商品房买卖合同》是否正确，此情形下，根据“买卖不破租赁”原则，亦应保护庄琼珍作为承租人对讼争房产的占有、使用和收益权 利。原判 决无视承租人的法定权 利，判 决将房屋返还给出卖人建筑业公 司，适用法 律错误。

　　依照合同法第二百二十九条之规定，庄琼珍作为承租人的权 利具有“买卖不破租赁”的对抗效力。
　　合同法第二百二十九条明确规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

　　更重要的是，依照合同法第九十七条之规定，本案属于“根据履行情况和合同 性质”不得请求恢复原状，即返还房屋的情形。

　　合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同 性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。可见，合同解除后，是否恢复原状应视“履行情况和合同 性质”而定，而不是一概予以恢复原状。

　　本案由于存在具有对抗所有权人效力的合法有效的租赁合同，现讼争房屋由承租人和次承租人占有使用，故应认为根据“履行情况和合同 性质”不宜恢复原状，应依法判 决不予恢复原状，即在租赁合同履行期间不予返还房屋。相反，应当判 决建筑业公 司继续履行《房屋租赁合同》。

　　同时，原审判 决张 志雄向建筑业公 司返还讼争房屋，严重损害了庄琼珍作为承租人的合法权益，也侵害了众多次承租人的合法权益，必将引发新的社 会矛盾，影响社 会安定稳定。

　　相同案 件在广东判 决不能解除合同

　　同样是购房者逾期未交银 行按揭款，那么在广东省又是如何判 决的呢？ 据最高人 民法 院2010年第4辑《人 民法 院案例选》记载，广东省、广州市、天河区三级人 民法 院均判 决不能解除《商品房买卖合同》。

　　据记载，2004年11月14日，广州侨鑫房地产开发有限公 司与林潮森、陈瓦丽签订了《商品房买卖合同》，双方约定由林潮森、陈瓦丽购 买侨鑫公 司开发的位于广州市天河区汇景新城房产，建筑面积291。41平方米，成交价3231443元。买受人应当在2004年11月12日前支付首期楼款961443元，余款2260000元办 理银 行按揭手续。

　　合同约定，买受人在银 行按揭，累计拖 欠六期（即6个月）应供款，则自愿放弃原合同业权，该房产从第七期（即第7个月）起将与买受人没有任何关系。买受人如未按本合同规定的时间付 款，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日以内，自本合同规定的应付 款期限之第二天起至实际全额支付应付 款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付 款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权提出解除合同。

　　上述合同签订后，林潮森、陈瓦丽向开发商支付首期房款1271443元。2004年12月24日，农行东城支行将贷 款196万元转至开发商账号。

　　2005年11月5日，陈瓦丽办 理涉讼房屋的收楼手续。

　　2006年3月9日，农行东城支行向开发商发出《履行回购保证责任通知书》，函称：现有借款人林潮森于2004年12月24日向我行借款196万元购 买汇景新城房产，截至2006年3月9日共欠我行债务1879644。33元及利息26029。26元。根据《个人购房担保借款合同》、《回购保证协议书》的有关约定，我行要求贵司在收到本通知书后立即履行回购保证责任。

　　2006年3月22日、23日，开发商分别向农行东城支行支付回购款（即按揭款）1905900元、10000元，合计191。59万元。

　　随后，开发商向广州市天河区人 民法 院提起诉 讼，要求与被告林潮森、陈瓦丽解除上述《商品房买卖合同》。

　　天河区法 院审理后认为，《商品房买卖合同》签订后，被告通 过支付首期款和办 理银 行按揭的方式依约支付全部购房款3231443元，已履行其作为买受人的合同义务。根据合同的相对性原理，被告未按约向农行东城支行偿还按揭楼款，需向农行东城支行承担违约责任，原告不能以此为由要求解除双方《商品房买卖合同》及要求被告向其承担违约责任。《商品房买卖合同》中“买受人在银 行按揭 批准后，累计拖 欠六期（即6个月）应供款，则自愿放弃合同业权，该房产从第七期（即第7个月）起将与买受人没有任何关系”的条款违反合同相对性原理和公平合理原则，对被告没有约束力。

　　因此，原告以被告未能履行偿还按揭款义务，其已向农行东城支行支付回购款，履行保证责任为由，根据《商品房买卖合同》“逾期（付 款）超过30日后，出卖人有权提出解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付 款的20向出卖人支付违约金”的约定，于2006年9月向原告发出《解除商品房买卖合同通知书》，要求解除合同及被告支付20购房款的违约金653443。85元，缺乏事实和法 律依据，不予支持。被告自2005年12月起未向农行东城支行偿还购楼款，该行于2006年3月向原告发出回购通知，实际为要求原告履行保证方义务，原告据此向该行支付回购款，履行了保证义务后，原告行使追偿权属于另一法 律关系，本案不予调处。

　　为此，天河法 院于2009年3月12日作出（2008）天法民四初字第1681号民事判 决，驳回了开发商的诉 讼请求，不予解除《商品房买卖合同》。

　　一审判 决后，开发商向广州市中级人 民法 院提起上诉。2010年9月28日，广州中院作出（2009）穗中法民五终字第2072号民事判 决：驳回上诉，维持原判。

　　2013年7月3日，广东省人 民检 察院针对此案向广东省高级人 民法 院提起抗 诉。广东高院于2015年7月29日作出（2015）粤高法审监民提字第9号民事判 决，维持了广州中院的判 决。

　　针对该案，法 律界认为，开发商履行回购义务，实为履行贷 款合同保证方义务，其代 购房者清偿银 行按揭款后，依据 担保法只能享有代位追偿权。具体而言，开发商与购房者双方签订《房屋买卖合同》后，购房者通 过支付首期款及办 理按揭贷 款，已付清全部购房款，开发商将案涉房屋交付购房者使用，双方已各自履行主要合同义务。天河区法 院认为，《房屋买卖合同》“买受人在银 行按揭 批准后，累计拖 欠六期应供款，则自愿放弃原合同业权，该房产从第七期起将与买受人没有任何关系”的约定违反了合同相对性原理和公平合理原则，对购房者无约束力。广州中院进一步明确指出，上述约定实为“流质契约”，即在没有经过折价变卖或者拍卖的情况下开发商直接获得抵押房屋，显然有违公平合理原则，且违反了抵押权的本质属性，违反了法 律关于抵押权流质契约的禁止规定，因此，该条款应属无效条款，开发商无权据此要求解除合同、收回房屋。广州中院的认定是更加准确和到位的。

　　为此，在法治不断完善的今天，相同的案例也应当作出相同的判 决，福建高院能否纠正泉州中院、惠安法 院叫板最高人 民法 院经典案例的行为？我们拭目以待！（法治快报）

　　最高人民法院《人民法院案例选》链接：
　　https ：www。66law。cngoodcase20277。aspx