房价有史以来首次回落

　　总体特征：年度成交量创5年以来新高、成交价格首次下降

　　政策作用正逐渐被时间锐化，随着3月以来刚性需求的逐渐释放，伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，2012年1 11月全市新房（不含保障房）成交8。3万套，预计全年成交量将达到9。1万套，同比去年上涨55；2012年全市新房成交均价20745元平方米，同比去年下降3。7。

　　自从2010年4月本轮调控以来，2012年全年北京新房市场创造近3年成交量的新高；另外，自有统计记录以来，北京全市年度交易均价均首次出现负值。

　　细分特征：5环外成交量占比高达83，郊区化成为均价下降主要原因

　　受限于土地供应的郊区化，新房成交郊区化尤其明显。伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，截止2012年12月15日，2012年全市新房（不含保障房）交易结构中，5环外成交量占比高达83，比去年同区域占比提升9个百分点。

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　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，郊区化是交易均价下降主要原因，即价格相对较低的郊区成交量所在比重增加，尤其是六环以外比重上涨7。3个百分点，结构上拉低了全市的整体成交均价；而市场实情是，与去年相比，不同区域房价出现不同程度的回涨。伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，2012年北京市各环线成交均价出现不同程度上涨，其中3 4环涨幅最大，达到17。5，5 6环涨幅最小，但也出现0。4的上涨。

　　年度总结：“去库存”名副其实，首次置业、首次改善类需求支撑全年成交

　　伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，预计2012年全市新房（不含保障房）新增供应量6。8万套，比去年同比上涨4。7；而全年成交量预计将达到9。1万套，这样，净消耗库存量约2。3万套。

　　对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，在最严厉的限购政策以及紧缩的信贷政策的双重作用之下，2011年市场出现供过于求，库存量一度超过10万套；而如今由于市场成交量的回涨，新房库存量已经不足8万套，2012年楼市“去库存”名副其实。

　　胡景晖分析表示，首次置业、首次改善类需求，是支撑今年楼市成交量回暖的主要动力。一方面，自3月起首次置业需求正在逐渐释放，随着税收、利率政策的优惠，购房成本明显下降，使得观望已久的购房者入市意愿逐渐较强。另一方面，自5月起，受到两次降息的影响，多城市购房者重拾市场信心，具备很强经济实力的改善需求（无需贷款，一次性付款）也继续入市。

　　未来展望：2013年新房供应量、成交量保持稳定，房价将会有序上涨

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，今年控制“通胀”取得积极成果，而经济增长速度减缓也是宏观调控不愿意看到的，为防止中国经济向着“通缩”方向发展，未来信贷可能会出现不同程度的松绑，因此，对于房地产行业而言，2013年在限贷政策从严执行的同时，首次置业与首次改善需求的或将得到更多信贷政策的惠及。

　　胡景晖表示，近两年住宅用地成交量萎缩，将导致明年新房市场的供应量大幅上涨的可能性不存在，但由于房价预期看涨，开发企业推盘积极性增加，鉴于近三年的市场供应规律，www。boyuan6。com预计2013年新房供应量将继续保持7万套左右的规模。

　　同时，胡景晖认为，明年楼市调控放松的可能性不大，首次置业的刚性购房需求，以及改善型置业升级需求仍将是楼市的两大需求，所以在没有更严厉的政策出台的前提下，成交量将于今年基本相当。

　　胡景晖预计，2013年成交量将继续保持约8万套的水平，成交均价可能回涨至2011年水平；而从区域上来看，5环以外成交量继续占据80 85的市场规模，尤其是6环外的比重还将继续增加，而各环线成交价格将延续上涨格局，5环内可能会有超过10的价格涨幅，5环外维持价格基本稳定，最高涨幅不会超过5。