房地产神话破灭三部曲：资产价格下降、流动性枯竭、信用紧缩lt ；brgt ；　　美国加息刺破泡沫，房地产风险传导至金融市场，最终升级为严重的经济危机。2004—2006年美联储连续加息17次，将联邦基金利率目标提高425个基点至5。25，直接导致以浮动利率为主的次贷家庭月供大增、偿付困难，加上住房市场逐渐冷却不支持净值贷款，次贷家庭大面积违约甚至止赎，或是抛售住房以偿还贷款，造成房价大幅下跌，房地产牛市终结。lt ；brgt ；　　中国2021年年初三道红线，金融货币突然缩紧房地产导致房地产危机，而中国的房地产危机导致抵押贷款相关证券大幅贬值，触发全球金融危机和经济危机。居民违约率上升，导致资本市场上抵押贷款相关证券及场外衍生品的净值显著缩水，大批参与投资的金融机构，特别是系统重要性金融机构面临严重亏损，甚至有破产风险。避险情绪急剧上升，中国流动性市场枯竭、金融市场可能暴跌，波及包括银行在内的几乎所有金融机构，进一步冲击房地产市场。那么面对房市危机，中国依旧是以去杠杆为主要，只有去杠杆后，股市房市等资产才会上升，现在的房市去杠杆为了以后房市资产上升打下基础。lt ；brgt ；　　首先看美国2008年做了什么事？。在这五年里，美国基本完成了去杠杆的过程。美国银行业的去杠杆过程已经完成，银行整体负债占GDP的比例从2008年120的高位降到了目前大约80的水平。美国家庭的去杠杆化也接近完成，负债占GDP的比例从2008年的接近100下降到80以下。如果就业情况进一步向好，并且房地产价格进一步上升，那么家庭的去杠杆化过程将进一步提升。lt ；brgt ；　　在过去五年里，依靠三次量化宽松政策和去杠杆等措施，美国股市的资产价格提升，无论是标普500还是纳斯达克指数均超过了2007年和2008年的高位，资产价格得到了修复。资产价格的修复，就业机会的改善以及房价的稳定和上涨，都有助于家庭资产负债表的进一步修复。lt ；brgt ；　　而中国2020年后，主要力量还是着力去杠杆，关键还是去杠杆，只有去了杠杆房市危机才能解除。首先，中国要积极稳妥地实现改革、增长、稳定这三个目标，并在三个目标中找到良好的平衡。中国去杠杆化的过程要积极稳步推进，要有足够的改革和去杠杆力度，同时改革和去杠杆要有合适的稳健度，并以足够稳健的增长为支撑。如果新兴市场的风险增大，还要及时强调“控制金融风险”的子目标。lt ；brgt ；　　其次，在调结构、去杠杆的改革过程中，要区分系统性风险、区域性风险和道德风险，要沉着应对这些风险。管理系统性风险要强调果断，该解决的问题一定要及时解决，以防止发生系统性危机和及时控制系统性风险。管理区域性风险要强调协调，把孤立的风险控制在萌芽状态，以防止发生影响区域性的全局危机。lt ；brgt ；　　在有效管理系统性风险和区域性风险的前提下，要有效处理道德风险，该承担责任的相关各方要及时承担责任，该处罚的要处罚，该清算的要清算，以利有效地去杠杆。中国人民银行提出了两条政策底线：不发生系统性风险，不发生区域性风险。这两个底线一定要守住，任何房地产商公司可以倒闭，只要不会发生系统危机，那就可以接受房地产商的倒闭。lt ；brgt ；　　为什么房市五年后会上涨，那也是笔者估计的。lt ；brgt ；lt ；brgt ；