我们是青岛市北区新都心海尔世纪公馆15、11号楼的业主，疫情期间不便集聚表达群众诉求，今天通过网络信件的形式向青岛市z f领导反映一下我们对世纪公馆南侧待拍卖地块的意见。作为同地块首先入住的业主，我们对该地块年前摸底规划中所提出的方案表示强烈反对，我们的态度很明确，“坚决反对该地块规划建设高层住宅”，要求该地块在土地拍卖之前本着符合民情、体现市北城市综合面貌等原则，进行“重新定位规划”，把容积率控制在2以内。
　　年前的规划摸底中，该地块拟规划为容积率3。3，层高为28F加2F商业的建筑形式，并公示了一个独栋5个单元高层和两栋中间有间距的高层两种方案。至于楼间距，定为40米左右，这就意味着两排100米超高建筑仅仅相距40米。

　　

　　

　　青岛市市北创新资源管委会2019年1月22日公示的设计初案

　　对于该设计，我们15、11号楼的邻居与牵头公示单位“市北区创新资源管委会”相关人员进行了认真的细节沟通与探讨，并与市北区规划局规划科的负责人进行了见面沟通。在15号楼内部摸底过程中，我们楼能联系到的业主都不支持在该地块建设如此高度的住宅。理由如下：
　　从原有规划来看，当时该地块3。3容积率的确定及初步设计，是由市北创新资源管委会和海尔产城创（项目公司海筑地产）共同参与的。从同为3。3容积率的世纪公馆项目来看，世纪公馆总占地36万平米的项目，规划住户2700户，地下车位2069个，车位配比为1 ：0。78。公馆自陆续启用后，因车位紧张，车位及车行道的宽度并不宽裕等原因，地下多次发生小磕碰事故，车库更是出现了多处大S弯、单层约400米的主车行道硬性配置22个减速带、业主车位被设计没了等奇葩问题。
　　从海尔目前存在的状况，我们能看到从理论到落地实际过程中可能会存在的诸多问题，也体现出盲目追求高容积率及高利润的可怕后果。

　　

　　高容积率导致世纪公馆地下车库减速带众多
　　一个建筑面积36万平的小区，由青岛“知名”开发商来建设，按照规划3。3的容积率进行设计尚且这样，我们很难想象这个占地7255平米的“小地块”，如何能逆天的把控好这个3。3的容积率，如何能更好的避免海尔曾经出现过的问题。
　　就此一项，我们对当年规划的3。3容积率提出疑问，希望z f相关领导能客观的分析曾出现的历史问题，并考虑是否还要为了眼前的小经济利益继续坚守该数据。前面出了问题，是否还要坚持这个错误，把问题扩大化，在下一个小区继续发酵、产生新的社会矛盾。

　　

　　世纪公馆南侧地块东西向狭长，与15号楼划墙相邻，间隔太近，不适合建设高层住宅。

　　从驾车出行及新都心区域交通压力角度分析，公馆南侧待拍卖地块按照28层、5个单元的住宅来预算，住户约为260户，再加上两层综合底商按照40个车位来配建，以1 ：1的车位配比建设计算，300个车位至少需要下挖地下两层来解决。
　　新都心规划面积约3。98平方公里，是青岛市成片开发面积最大的区域之一。作为市北的新型居住集聚区，规划居住10万人，2015年统计已经入住过半，近年，随着万科、和达、中海等项目的陆续入住，新都心的交通压力骤增。
　　笔者以“黑龙江南路以北、重庆南路以南，长沙路两侧，清江路两侧”为界，对新都心核心居住区做了情况摸排。据不完全统计，该区域覆盖约20个大中型项目，累计约23370户，约23615个车位，在未来2年内，随着海尔世纪公馆、保利天汇、新都朗悦等项目的入住，周边交通压力可以想象。以该争议地块为例，其东侧宁乡路、西侧怀远路均为狭窄的双向两车道，蚌埠路更是进出新都心的主干道。未来保利天汇、海尔观邸全部交付后，将有约1。3万住户、约万辆车辆同时争抢台柳路、蚌埠路、怀远路、长沙路等进出新都心的主干道，因此，笔者认为在如此高密度的新都心核心居住区再规划容积率为3。3的小区，是真的给市北填堵。
　　以目前居住情况稳定的清江路附近小区为例，台柳路东向西右拐清江路的小路口已经设置右拐信号灯，请领导们分析文末小区规划户数情况，应该可以预测未来的新都心会堵成什么样子。具体数据，建议市权威部门再行核算。
　　这样小的争议地块，怎么能保证居民较好的生活体验？怎么能给市北新都心，再添靓丽？ 如果按照3。3。的容积率进行规划，既要保证该地块的绿化率、综合消防验收需求、地上应急停车等综合要求，又要协调好世纪公馆15号、11号楼的综合利益，的确很有难度。
　　有业主从开发商层面了解到，该地块初期计划交由海尔地产统一开发，因条件未谈妥等原因搁置。如果该地块作为海尔世纪公馆小区的一部分进行规划设计，则整个36万方的小区可以分摊该地块的绿地率、地下车位、消防通道等硬性指标，则3。3的容积率方案或与现行小区效果一致。现在剥离开来单独成一个小区，还坚持用3。3的容积率则显得相对草率，缺乏必备的市场调研！

　　

　　对于突然出现的高层规划，业主们表示不能接受

　　从综合民意来看，如果按照摸底规划方案建设高层，则世纪公馆15、11号两栋楼约400户，上千居民都会受到一定的影响。
　　而在海尔的销售环节，该公司并未在售楼处显著位置对该地块的容积率、初期规划楼层数等进行明确公示；现场沙盘也仅做示意表示，显示效果接近多层产品的高度；我们对15号楼的业主进行了解发现，置业顾问对该争议地块的现场介绍也并不统一，有多层、商业、小高层等不同的说辞，可见销售环节极其不严谨及存在“故意隐瞒实际情况”和“消费欺诈”的嫌疑。
　　而业主代表从市北规划局规划科了解到的情况是海尔在提报世纪公馆小区规划时，对相邻的该地块做了初期设计预想报备，参与了该地块初期的设计（在市规划局有存档）。对该地块的容积率、大致设计层数等信息有较清晰的了解，我们将视海尔（海筑地产）的历史行为及后期的协调状况，保留追究该公司法律责任的权利。

　　

　　世纪公馆的沙盘，对周边待建楼层未做“较客观”的展示，图示似3层商业

　　当然，对于该地块“预知”规划方案的告知方式上，区z f、市北创新资源管委会及相关土地监管部门是否以正规发文的形式，督促过海尔地产“在销售环节较准确的告知购买者相邻未规划小区的规划情况”？我们也希望z f相关部门领导可以介入调查，理顺责任关系，给我们近500户业主一个正式的说法。

　　

　　市北政务网 z f对“市北创新资源管委会”寄予厚望

　　最后，关于“市北区创新资源集聚示范片区管理委员会”。查询市北政务网得知：管委会主要职责是贯彻落实区委、区z f“关于示范片区引领、创新载体驱动的决策部署、方针政策、总体方案和重大措施；研究拟定片区重点项目发展的目标规划、重要政策和重大措施；统筹部署片区内重点项目总体进程，督促、检查、推动各推进中心工作……完成区委区z f交办的其他事项。”
　　其中，该管委会的建设推进部，更是具体负责统筹协调、调度、督促、推动片区内重点项目的开发建设进程；协助有关部门做好开发建设项目的土地整理、手续报批等工作的部门。从介绍可见，该区z f直属临时性常设机构在前期片区土地属性制定及后期规划中起着初步规划、上报z f最终拍板的重要作用。
　　我们广大业主充分拥护我党的领导，信任我党选拔干部的规范流程，但在走访调查过程中，我们也得知该地块初期规划为服务性的加油站，从加油站到硬调整为2类居住用地，这中间发生了什么我们不得而知。但希望z f加强对党员的领导和要求，在重要岗位上的领导干部是否都能以“有利于青岛城市发展”为工作核心出发点？是否都能做的公平、客观？是否能做到专业过硬？是否能在工作过程中保持公正、廉明？相信所有青岛市民内心对党员干部的工作能力都有一定的考量要求。
　　关于以上质疑，我们客观的从两点来回顾并作为思考佐证：
　　1、从“青岛市市北区创新资源管理委员会”1月21日世纪公馆南侧地块规划摸底时间来看，该部门在初期设计方案的“摸底”公示环节极其没有诚意。按照其张贴在小区的告示日期来看，公示期为1月21 22日，2019年我国传统大年三十是24日。公示的这两天颇奇葩，在大部分业主并未入住、或已经返乡过春节的情况下进行摸底公示，导致大部分业主并不能到现场参与意见，对于管委会的公正性，我们持怀疑态度。对该地块后期设计方案的广泛性和客观性我们存疑。

　　

　　1月20日，贴在世纪公馆小区外的公示内容
　　那么，这个公示的意义何在？是否是“有特定立场的”、有走过场嫌疑的行为？村里相关工作真的是“忙”到年底才赶得上公示吗？管委会的工作真的是客观的站在村里和世纪公馆业主中间进行摸底协调吗？管委会代表的到底是z f意愿还是村里∕开发公司的利益？管委会的相关领导真的不存在私下的利益输出或者权钱交易吗？对此，我们业主不敢妄下决断，但我们选择相信z f的行政监督。那么，该地块属性的确定、整个规划方案的确定是由哪位领导带头协调、主持汇报敲定的？过程是否科学、透明，业主无法考证。原方案中3。3的容积率和35米的楼间距是如何通过审批的？

　　

　　工地公示现场照片

　　2、1月16日浮山新区SF0604 903地块公示。公示地块因为3。0的高容积率、南高北低的规划设计对原青建依山半岛原住民造成极大的影响，引发民怨，通过网络传播后对青岛的整体形象及招商引资环境造成了不好的影响，至今网络上都能搜到市北区的这个负面信息。

　　

　　网络上青建依山半岛的业主对规划方案反对意见强烈

　　以上两个案例有几个共同关键词：A。城市边角小地块、高容积率规划 B。市北创新资源管委会主导 C。大年∕小年前公示 D。规划导致的已住居民和未建住宅之间的矛盾。
　　通过以上两个客观案例，我们不难发现问题所在，矛盾的核心就是“市北创新资源管委会”过份看重经济指标、硬拉容积率、对城市边角地块的规划能力有限，这让广大市民对“市北区创新资源聚集片区管理委员会”的专业性及公正立场产生怀疑。
　　在此，我们想问政“市北创新资源管委会” 人民把城市交给您，您回馈给市民一个什么样的新都心？？？
　　难道除了“卖地”和“高楼林立”，建设推进部真的只唯“利”仕途吗？招商部也对“城市边角地块”毫无创新资源可贡献吗？
　　综合以上情况，我们尽量以亲身经历客观地还原事实。当然，限于我们广大业主获知信息的渠道及能力的限制，如有对开发商及“市北创新资源管委会”造成误解，希望能得到z f相关领导的谅解，并以行政的监督力量帮助广大人民群众还原真相。
　　当然我们世纪公馆15号楼、11号楼400多户业主的主要诉求和青建依山半岛几百户业主的诉求是一致的：希望z f可以考虑民意，对楼前地块的规划做重新思考和定位。把容积率降下来、把楼层降下来、把楼间距提上去。让新都心片区成为真正具有“示范片区引领”作用的标杆片区。
　　“青岛如何加快改善投资环境？” 清宪书记提出凡是深圳能做到的，青岛都要做到。那我想这个投资环境不仅仅包括营商环境、制度创新、政务服务，也包括z f对市民居住环境的重视，毕竟软环境也是吸引招商的重要因素之一。法律、制度是维护这个社会秩序的必要秩序，但也是最低的限制，
　　对标深圳，青岛在z f筹集房源方面力度颇大。青岛市住房城乡建设局提出：学习深圳模式，地铁沿线住宅用地优先用于建设人才住房或市场化租赁住房。世纪公馆一期配建了很大体量的公寓产品。可以说，世纪公馆是2700户业主的家，更是青岛招商的窗口。希望z f相关领导可以充分考虑取舍之道，舍小利益，造好的大环境。把新都心片区打造成宜住宜商的青岛示范名片。
　　百忙中，因为我们一个小区的事情，打扰z f领导的工作时间，深表歉意！我们也仅代表世纪公馆小区的几百户居民对领导们的辛勤工作表示由衷的感谢！让我们充分沟通，携手共建美好青岛！

　　祝贺业峻鸿绩，工作顺利！

　　海尔世纪公馆业主
　　2020年5月8日




　　附件：
　　新都心核心居住区情况摸查
　　（黑龙江南路以北重庆南路以南 长沙路两侧，清江路两侧） 自东向西汇总
　　序号项目项目体量（总建面）
　　平方米户数 停车位（个）容积率
　　1泰成玲珑郡21万 1259 1080 2。44
　　2万科紫台 约19。2万1200 约1200 2。8
　　3万科新都会 263 地下425 3。50
　　4长沙小区 ∕ 1170 约1000 小高层：2。50及以下
　　5保利天汇 约46。7万2188 3021 3。2
　　6海尔世纪公馆 约36万2700 2069 3。3
　　7万科城约50万 3800 约3200 2。50
　　8双山馨城总占地7。5万1060 预估1000 未知
　　9保尔馨都 904 预估900 未知
　　10和达城上城 约14。7万1178 1300 2。8
　　11和达中心城
　　（商业项目）约31万商业加335户住宅约2122容积率：3。50（商业）
　　12鑫源向上 5。9万 507422 3。5
　　13新都朗悦 1万 86加公寓290加 3。00
　　14泊寓城市青年家∕ ∕ 100 ∕
　　15鸿仕雅居 15万 1157约1091个 2。60
　　16青建太阳岛 11万 1589 724 3。20
　　17海信淮安郡 3。4万 511 443 2。09
　　18中海清江华府16万 1354约1000 1。76
　　19 慧苑 2。2万 357 地上车位预估3001。35
　　20海尔时代广场22万 15022103 1。96
　　21兴旺花园 ∕ 250 250 ∕
　　合计约23370户约23615个