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　　地下室架空层维权业主常问39个问题及其答疑
　　（ 不定期更新中······）
　　【前言】随着车辆保有量的增长，停车难、停车贵问题日益加剧，越来越多的人开始为车所累、为停车担忧，广西鹏韵律师事务所唐震东律师地下室架空层维权团队近年来就接到全国各地很多小区业主的求助咨询，其中，不少业主都会在咨询时一并抱怨开发商多么恃强凌弱、为富不仁；其实，民事利益需要业主自己依法去争取，如果不去争取，那就需要忍受非权利人占有、收益甚至处分业主共有部分的怪状。
　　现将其中具有普遍性的39个常问问题及其答疑整理出来，作为普法用途。
　　问题1：我去年买了小区10个无产权证的车位用于投资，早几天因为资金周转问题向银行提出想用车位抵押贷款，但被银行拒绝，银行说没有证不能证明车位是我的，不能抵押。国家有这方面明确的规定吗？
　　唐震东律师答：
　　国家有规定。
　　《物权法》第9条第1款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
　　据此，您买的车位无证，也就意味着没有登记，且您又不能证明车位是专有部分（可以登记的部分）的话，这从法律上讲，属于没有证据证明您有10个车位的专有权。
　　《房屋登记办法》第42条规定：以房屋设定抵押的，当事人应当申请抵押权登记。第43条第3项规定：申请抵押权登记，应当提交房屋所有权证书或者房地产权证书。2016年1月日公布施行的《不动产登记条例实施细则》第4章第9节也有同理规定。
　　据此，由于您提供不了10个车位的房屋所有权证书或者房地产权证书，银行拒绝您是对的，这个银行是清晰明白毫不含糊的。
　　问题2：那么，我去年买的10个无证的车位就有风险啰？不会钱财两空吧？
　　唐震东律师答：
　　法律级别的《房地产管理法》第38条第6项规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让（正当的受备案监督的商品房预售除外）。
　　行政法规级别的《物业管理条例》第27条规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
　　据此，您所谓购买无证车位的行为确实是有风险。因为：即便您与开发商的买卖协议本身符合合同的成立与生效条件，也只能说明你们之间存在债权债务关系，该买卖协议并不为您设立物权。如前面问题所答，若您又不能证明车位是专有部分（可以登记的部分）的，您就没有证据证明您享有它们的专有权。再假如若干年以后，您小区的其他业主“睡醒”了，开始主张10个无证车位是小区业主的共有部分并主张成功，而出卖人又已经注销或变卖转移财产成为空壳公司的，这真有钱财两空的可能。
　　问题3：开发商出卖（人防）车位使用权合法吗？
　　唐震东律师答：
　　（1）出售（人防）车位使用权不合法，没有法律依据。
　　（人防）车位使用权不能够依法成为出售的对象，出售的对象依法只能是它们的所有权。
　　（2）小区的物业要么是专有权利部分，要么是共有部分，不存在第三部分。凡是不能登记办得专有产权证的（人防）地下室及利用该类（人防）地下室设置的车位，也毫无疑问是业主的共有部分；对于它们的所有权或使用权，开发商不得擅自处分。
　　问题4：如何直观判断地下室架空层的所有权归属？
　　唐震东律师答：
　　小区的物业要么是专有部分，要么是共有部分，不存在第三部分，凡是不能办得专有产权的地下室架空层（含车位、车库）都毫无疑问是全体业主的共有部分。
　　问题5：依据何法判定人防地下室的所有权？
　　唐震东律师答：
　　人防地下室也是不动产，判断它的所有权归属也应依据民事物权、房地产以及土地管理等方面的法律法规。
　　问题6：开发商讲它是人防地下室车位的投资者，这应当如何正确理解？
　　唐震东律师答：
　　（1）开发商不仅是小区人防地下室车位的投资者，它还是您居住房屋的投资者；但它仅仅是初始的投资者，不是投资成本的最终承担者。
　　（2）投资者特别是初始的投资者，并不当然就是最终的所有权者。投资者身份仅仅是可以成为所有权者的必须条件，但不是充分条件。比如，开发商在小区建筑区划内投资建设的社区警务用房一开始就是政府的，开发商投资建设的物管用房和小区道路（城镇公共道路除外）是全体业主共有的。
　　（3）开发商投资建设的没有专有产权的人防地下室停车位也毫无疑问是业主共有的。
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