关于有序推进温州市区中心城区工业用地

　　功能转变实施方案

　　（征求意见稿）

　　为有效整合城市空间资源，促进中心城区204平方公里内老旧工业区存量用地的二次开发利用，推动企业转型升级，提升城市品位和活力，依据相关法律法规，并结合我市实际，制定本实施方案。

　　一、总体目标

　　围绕新时代“两个健康”先行区创建目标，按照我市作为全省三大城市之一的功能定位，以产城融合和复合化开发和土地利用最优化为更新导向，以差别化实施为更新路径，以完善公共配套为重要更新视角，以工业遗存保护为必要补充，深入实践产城融合和复合化开发理念，有序推进中心城区工业片区功能转变和产业提升。

　　市区中心城区204平方公里以外的工业用地应保持工业生产功能，按“工业区块线”相关管理办法实施。

　　二、主要举措

　　（一）科学编制更新改造规划方案，推动高质量发展

　　1。明确实施范围。在现有调查摸底的基础上，充分对接工业区块线相关要求，经与属地政府深入讨论，除保留的工业和纳入做地计划的区块外，划定实施功能转变的老旧工业区块，详见附件1。

　　2。编制片区（单元）更新规划方案。各属地政府或园区管委会牵头组织编制更新规划方案，报市政府审定后作为后续实施计划制定的依据。更新规划方案的编制应科学定位片区主导功能，充分借鉴国内外先进的更新改造理念，结合片区发展现状和需求，依托片区已有的路网、各类公共设施和市政设施、停车配套等，有序开展规划方案编制工作，以提升片区活力、补齐公共配套短板、营造更多环境优良的公共空间为导向，并与国土空间规划、单元控制性详细规划、各类专项规划做好衔接。

　　3。制定实施计划。在片区（单元）更新规划方案的基础上，各属地政府或园区管委会应牵头制定片区（单元）更新的实施计划。针对具体地块提出实施业态、实施规模、实施时序、实施模式建议，以利于更新改造的快速推进。

　　（二）精准确定产业发展导向，引领产业转型升级

　　1。坚持政府引导与市场调节相结合、经济发展与环境保护相结合、企业搬迁与产业集聚升级相结合的发展理念，加快推进区域功能和产业结构的转型优化。

　　2。积极推动高科技、高附加值创新型新产业落地，鼓励以数字经济、人工智能、科技创新、文创类、企业总部及其他新型产业为主导，聚焦时尚定制、绿色环保产业，推动产业分行裂变、跨界融合，衍生更多新产业。

　　3。鼓励通过功能转变为养老、文化教育、卫生、体育设施等公益性的第三产业，为城市提供高质量的公共服务产品。

　　4。合理布局餐饮酒店等大众消费型产业，避免同质化产业的无序竞争。

　　各区块主要产业定位详见附件2。

　　（三）合理确定开发主体，推动更新改造多元开展

　　1。 以政府引导企业参与改造为主要开发模式，通过政府拟定改造方案、设定改造条件和退出机制引导企业参与实施。

　　2。 以政府整体收回（收储）土地通过功能转变后进行更新改造为辅助，通过货币安置、异地安置、等价置换等多种方式置换土地后统一进行开展。

　　3。视情况安排企业自主模式，企业申请自主功能转变改造提升的仅限于数字经济、人工智能、科技创新、文创类第三产业，项目投入产出的要求参照创新型工业用地（M0）相关标准。

　　（四）严格设定负面清单，审慎把控更新改造的准入条件

　　1。项目的规划功能、产业要求应符合片区更新规划和实施计划要求，严禁更新业态与片区功能定位不符、或属于我市禁止类和淘汰类产业，严禁形成“类住宅”产品，冲击房地产市场。

　　2。功能转变后的更新改造应进行整体景观风貌设计，并符合片区城市设计要求，推进文化遗产融入城市发展，推进工业遗存创意化改造，保护城市肌理体现特色风貌，严禁更新改造后环境风貌与片区城市设计不符。

　　3。项目可建规模（拆除重建项目）及停车等配套应符合相关规范和政策规定要求，严禁更新改造区块的建筑存在消防和安全隐患，严禁改变功能后无法满足相关配套要求。

　　4。利用原有建筑改变功能原则上不再新增建筑面积，确需完善相关配套的，增加的配套设施应办理规划许可手续，其建筑面积不得超过现有合法产权建筑面积的20且不得超过500平方米，严禁通过功能转变搭建超出合理规模的临时建筑。

　　5。更新改造应集约节约利用土地，尽量提升地块绿地率和降低建筑密度，积极为城市提供公共开放空间，严禁临时转变功能影响后续城乡规划实施。

　　6。中心城区重点区块的功能转变涉及的更新改造应统盘谋划，提前编制后续项目运营策划，项目整体方案须提交规委会审议。

　　7。各相关部门应加强对更新改造项目的把控，应组织联合踏勘，联合审查，属于上述负面清单所列情形应予以一票否决。

　　（五）灵活衔接过渡，合理处置已有“退二进三”项目

　　1。 针对未经许可，擅自改变功能“退二进三”的项目，属地政府应通过行政、经济和法律多种手段，联合综合行政执法、自然资源和规划等相关部门开展专项整治，统一行动予以查处，同时应加大项目批后监管和执法监察力度，推动城市土地功能规范使用。属地政府应组建专项督查组，不定期开展督查暗访工作，确保责任到位，取得成效。

　　2。针对现有已办理临时“退二进三”项目应进行分类区别化处置，根据片区功能定位，结合其实施实际成效进行综合研判：

　　位于本方案实施范围内的，与规划功能相符且建筑年限较新的，鼓励办理正式地块规划功能转变手续；其产业业态、景观环境、相关配套等方面基本符合更新改造规划要求的，可结合片区更新规划和实施计划的需求办理续期手续；项目的产业业态、景观环境、相关配套等方面不符合更新改造规划要求的，应通过多种手段引导其腾挪搬迁，或由政府收储进行合理利用；

　　位于工业区块线范围内的，原则上应到期后予以恢复原有工业功能，确属工业区内配套完善所需的，且符合工业区块线管理办法的，经属地政府审核上报市同意后，办理正式地块规划功能转变手续；

　　位于做地区块范围内的，属地政府应结合片区做地实施计划，进行土地收回过渡性处置。

　　（六）适度提升土地收益金，提升功能转变实施门槛

　　1。更新改造在符合规划方案的前提下鼓励办理正式地块规划功能转变手续，并按市场评估价收取土地出让金价差。

　　2。临时改变建筑物使用功能的，应根据使用年限收取土地收益金（详见附件3）。临时改变建筑物使用功能的期限根据企业的申请可为3 5年。土地收益金标准有效期为3年，由属地自然资源和规划部门收取，且原则上不得减免缓。

　　三、工作要求

　　1。严格政策标准。各属地政府（园区管委会）要严格落实本实施方案明确的政策标准，坚持高质量要求，科学有序推进老旧工业片区功能转变和更新改造。

　　2。优化行政服务。各市级相关部门应为各区块功能转变和更新改造专项工作做好监管、专项审计等工作，各区级相关部门应为各区块功能转变和更新改造行政许可等事项提供优质高效服务，积极主动对接各项目主体，形成工作合力，推动项目实施。

　　3。加强批后监管。

　　各属地政府（园区管委会）和综合行政执法、自然资源和规划等相关部门要建立协调联动机制，加强实施项目批后监管，严肃查处各类违法违规行为。本实施方案印发前已擅自改变功能（“退二进三”）的项目，各属地政府应制定专项行动计划予以查处和整改。

　　附件：

　　1。退二进三”区块示意图

　　

　　2。退二进三”区块及产业引导表

　　3。温州市区中心城区工业用地临时改变房屋用途土地收益金标准

　　4。温州市区中心城区工业用地临时改变房屋用途土地年收益金区片分布图

　　

　　来源：温州市自然资源和规划局