继杭州、东莞两天前刚刚加强房地产调控之后，又一个城市对楼市调控升级。

　　7月6日晚间，宁波市政府新闻办公室公众微信帐号“宁波发布”披露，宁波市资规、住建、人民银行、银保监四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对当前宁波偏热的房地产市场进行“降温”。《通知》从保持土地市场平稳、调整限购区域范围、强化金融政策监管、保障自住住房需求以及强化市场销售管理等方面提出稳定房地产市场的“十条”新政，从7月7日起实施。

　　《通知》调整了限购范围，宁波户籍居民家庭在海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区（以下简称“市五区”）行政区域内拥有2套及以上住房的，非宁波户籍居民家庭在市五区行政区域内拥有1套及以上住房或不能提供自购房之日起前3年内在宁波连续缴纳24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明的，暂停在限购区域内购买住房（含新建商品住房和二手住房，下同）。购房人申请限购区域内购房资格的，家庭住房情况核查范围调整为市五区行政区域。

　　《通知》明确，严格执行差异化个人住房信贷政策。金融机构要加强对购房人在市五区行政区域内家庭住房套数、住房贷款等情况的审核认定。严格执行商品住宅项目主体结构结顶后发放住房按揭贷款政策。严格执行商品房预售资金监管政策，商品房预售监管账户资金未达到规定重点监管资金额度的，不得支出商品房预售资金。

　　上述宁波调控升级版，跟前两天的杭州和东莞方案非常相同，虽然称不上严厉大招，但是确实具有针对性，直接针对的就是炒作环节的具体方案。

　　那么，为什么要调控升级，原因就是坚持“房住不炒”的定位，而没有出严厉大招的原因也非常明显，就是为了“稳地价，稳房价，稳预期”。

　　房地产调控的目标就是保持房地产市场平稳健康发展，稳地价稳房价就是健康发展的目标，稳预期才能让市场参与者理性参与房地产市场。

　　那么，预期是什么，为什么预期稳了，房价跟地价才会稳定！

　　预期就是市场参与者对房价的判断，并且决定是否买房卖房的参考标准。

　　5月5号，人民日报发表文章《“房住不炒” 楼市预期更清晰》指出 ：“房价过高会对实体经济产生明显的损害，同时房地产业自身也是实体经济的重要组成，带动力强。因此，只有长期坚持“房住不炒”，让房屋回归居住属性、让楼市供求实现良性互动，才能实现平稳健康发展。”

　　

　　人民日报同时指出 ：“预期稳了，供求总体保持平衡。如果房地产的买卖行为能够大部分由需求而非收益驱动，那么也就实现了最理想的状态。炒房会带来预期不稳，这给投机商带来暴利的同时，也让很多小家庭难以决策，要么不敢买房，要么盲目买房。”

　　综合来看，当前买房的客户的最主要特点就是“买卖行为能够大部分由需求而非收益驱动，那么也就实现了最理想的状态。”而自住和改善购房就是居住需求驱动，而非收益驱动。

　　这就是决策层期望看到的最理想状态，而当前的市场成交状况恰恰就是这种理想状态，从而也就说明当前的调控政策不会出现大的调整，只是通过因城施策针对性调控，具体调控方案就是哪里的房价涨幅过大就加强调控限制投机投资需求，哪里的房价出现明显下跌，就松绑调控释放需求。

　　为什么房价稳定了，刚需就会持续稳定出手？投资预期不同会带来房产操作的不同结果！

　　买房就是预期房价上涨并且收获房价上涨收益的操作方法。

　　卖房就是预期房价下跌并且规避房价下跌带来损失的操作方法。

　　全款买房就是预期房价涨幅超过自己投资其他产品收益的操作方法。

　　贷款买房就是预期房价涨幅超过银行贷款利率的操作方法。或者说是贷款买房就是房价涨幅跟贷款利率的套利工具。

　　所以，我们看到一旦预期房价上涨涨幅超过贷款利率，就会有太多的人砸锅卖铁也要贷款买房，原因就是买房成为了低风险的套利工具。

　　同时，判断未来房产投资的关键就是房价和房租的走势的四个条件 ：

　　1。如果房价上涨，平均每年涨幅会超过5，那么不仅仅刚需改善需求会买房，投资投机需求也会买房，结果就是房价在大量买房人涌入的情况下出现更大涨幅。

　　2。如果房价下跌，那么不仅投资投机需求不会买房，还会集中卖房，就是刚需也会卖房改成租房居住。

　　3。如果房价平稳，涨幅在0到5之间，那么投资收益小于贷款利率，所以投机需求出局，自住需求踏实买房。而投资需求操作方案如下 ：

　　（1）房子租金回报率超过银行理财，可以买房长期投资，比如租金回报率5，而银行理财收益4。

　　（2）房子租金回报率低于银行理财，那么不可以买房，比如租金回报率2，银行理财收益4，这时把钱放在银行理财。

　　4。如果房租涨幅超过房价涨幅，那么炒房客就转化为二房东，如果房价涨幅超过房租涨幅，那么二房东转化为炒房客。

　　非常明显，当前的全国房价走势就是第三种情况，尤其一二线城市的房价基本平稳在0－5％涨幅之间，所以现在买房的都是刚需，而投机需求出局，投资需求正在不断捕捉租金回报率高的房产。

　　看到上面分析，就可以明白中央提出的“房住不炒”定位的原因，就是鼓励真实自住需求和长期稳定投资需求，而对投机需求也就是短期买卖的需求坚决遏制的原因了。

　　刚刚，宁波，杭州，东莞的房价涨幅超过了5，立刻迎来调控升级，目的就是让房价运行在0 5的涨幅之间。

　　来源：房地产股票俱乐部