刚需是一个经典谬误 堪称流毒无

　　【 2014 09 12 讯】

　　不知何时，“刚需”一词成为地产 商鼓动购房者的最佳说辞，在鼓动之 下，老百姓也觉得“刚需”是支撑房价 的擎天柱。想来是某个自称经济学家 的家伙的“庸作”。 笔者一位就职于碧桂园的同学解 释，行业从业人员说“刚需”的意思， 即是自住型需要，包括婚房、改善、 首置等，只是普通人员没有经济学概 念，不知经济学里的“刚需”为何。 但说实在话，“刚需”说法堪称流 毒无穷。在经济学语言中，

　　即对某种商品的需求受价

　　刚性需求，

　　格变动影响较小。那么，房子是“刚需 ”类商品吗 ？显然不是。 一个购房者调查的反驳 也许地产商不高兴了，会说道， 你到某个城市要住房，你结婚要婚房 ，生了孩子还得换大一点的房子，这 不是刚需吗 ？ 不是！这不过是需要，甚至不是有 效需求，先简单用一个调查数据来说

　　世联地产（11。75，0。22，1。91）今年 3月的一项调查显示，尽管超过60的 人有改善居住环境的需求，但97的 人认为当前的房价承受起来并不容易 。有需要但缺乏支付能力，这在经济 学上叫无效需求。 大多数人对生活是充满美好向往 的，希望“我有一所房子，面朝大海， 春暖花开”，但现实是残酷的。 此外，刚性需求是指对商品的价 格变动不敏感，是相对于弹性需求而 言的。房子显然不是。 一盒快餐因为种种因素涨价两三 元，比例虽高但也可以接受，而房子 涨起价来岂是区区几元了事，就连租 金涨起来都很吓人。 顺便吐个槽，几年前，笔者的老 房东某日不请自来，说道：

　　面包，从9块涨到12块了，咱们这房 租是不是也该涨一涨了 ？”怪我们太实

　　当初基于信任没有续签合约。 但经过这一涨，老先生涨出了甜 头，时隔10个月，又来了，又要涨租 金。人在屋檐下，一定要低头吗 ？不， 果断搬出！结果他过了过年都没把房子 租出去。 回到正题，确实遇到不少硬着头 皮攒着三代的积蓄一朝堆在房子上， 但没见多少瞅着房价跳涨还死命往里 冲的。人不吃饭会饿死，但没见到没 买房就会饿死，要知道，住房存在很 多不同层次的替代物，如不同层次的 租房、保障房，甚至目前市面上出租 的集装箱等。 现实案例之反驳：价格换销量 相反，一些明智的开发商不再抱 着“刚需”的死脑筋，用降价来吸引需

　　2014年5月份万科实

　　数据显示，

　　现销售面积122。9万平方米，销售金额 145。4亿元，环比分别增长12。44及1 4。04，成为今年以来表现最突出的 单月。前五个月，万科累计实现销售 面积647。3万平方米，销售金额815。2 亿元，也较2013年同期分别增长了7。0 和16。2。 另外，根据德意志银行5月底对大 型发展商的调研，随着推盘量的上升 ，各家5月份的销售业绩普遍优于4月 。此外，该机构对多个一二线城市的 调研也显示，个别项目通过降价10 15即能换来理想的去化表现。 万科副总裁毛大庆也曾私下表示 ，市场中90以上的购房者对临界点 特别敏感，2014年4月万科北京的万 科橙项目，定价2。2万元平方米，在 市场上引起“轩然大波”，4小时卖光。 毛大庆还透露，万科做了个测试 ，一个楼盘价格卖到2。8万元2。9万元 平方米，购房者人数立刻下降 ；卖到3 万元平方米，购买下降得就更明显 ； 另一个在北京亦庄的3。6万元平方米 的项目，开盘后卖了40，后面的量 就走得很慢很慢了。可见市场的价格 承受空间和区间是非常明确的。 这从实质上说明了房地产并不是 刚需物品，只要降价让利，需求就来 了，这还不够弹性吗 ？ 被透支的“刚需” 再退一步讲，即便“刚需”是这些 年来的楼市购买主力，很遗憾的是， 目前已基本上被透支了。 2013年的住宅类商品房销售面积 创历史新高，达11。57亿平方米。但这 可能是一个历史高点，甚至是历史最

　　为何这么说 ？原因有很多，如鄂尔 多斯（7。38，0。00，0。00）、温州等局部性 的房地产泡沫崩溃，人口老龄化以及 人口红利已过拐点、美联储逐步退出 货币宽松等。这些本文暂且不表，来 看个直观的图。 左边这张图描述了1997年以来的 高端住宅（别墅、高档公寓类）商品房

　　2007年之前一般住宅

　　销售面积变迁，

　　和高端住宅销售面积趋势一致。但20 08年高端住宅商品房销售面积较2007 年锐降37，远胜于一般住宅销售面 积15的降幅。 更重要的是，一般住宅销售面积2 009年以来是维持增长的，而高端住 宅商品房销售面积是递减的。这说明 危机之后高收入阶层的房地产消费或 投资减少，近几年火爆的房地产市场 更多是中低收入阶层在推动（某种意义 上也就是所谓的“刚需”群体），尤其是2 013年房地产调控实质上的放开。 指望“刚需”来抬轿的地产商们可 以醒醒了，买方透支的市场从来只有 一种结果。大家都懂的。