二手房交易中遇到的困扰未过户卖家先动首付款，隐瞒契税谁担责 ？买家不付款催告函谁来发 ？卖家房贷未结清自己不签合同是否违约 ？这些问题是二手房交易中时有遇到的问题。一：未过户卖家先动首付款隐瞒契税谁担责 ？

　　张某买下一套80平米的二手房，首付款已打给房东，但是在过户之前，房东便将首付款消费完毕，导致银行无法审批公积金，张某询问这个责任谁来承担 ？并且签协议付意向金之前，房东承诺房屋已经购买满五年无税，当意向金交付之后，却矢口否认，并强行将契税推压到买方，是否违法 ？

　　建议：责任应有房东承担。可以起诉，要求房东继续履行合同。根据我国法律规定，卖房人需要承担营业税，买房人需要交纳契税，另外双方可以事先约定具体费用由谁来承担。但事前隐瞒重要事实，可撤销该买卖合同，但是此网友应该事前保存相关证据证明卖方有故意欺诈、隐瞒的行为。

　　二：买家不付款催告函谁来发 ？

　　网友嘶嘶通过中介卖出一套房源，但是按着合同规定，买家过了付款日期后表示暂时不能付款很疑惑催告函是自己发还是有中介代发 ？而且之前签的协议上已将违约责任写明：“书面催告后仍不履行的，有权要求单方解除协议”，是不是发了催告函后买家仍不付款，是否就会自动解除合同 ？另外协议上标明：违约方按照总房价20向守约方支付违约金，违约金自己是否可以拿到 ？（http ：www。zzdk110。com）

　　建议：双方签订二手房买卖合同，中介仅是起到居间服务。买卖双方是合同的当事人。因此催告函应当合同的当事人发函催告。催告函最好以书面形式发，保留好相关证据。合同约定了单方解除权，在催告后仍不履行的，合同守约方可以解除合同，但是需要发出解除合同的纸质材料。关于违约金是否能得到法院支持，要根据实际情况和合同履行的状况结合法律规定综合认定。

　　三：卖家房贷未结清自己不签合同是否违约 ？

　　网友老魏已签订房地产买卖协议，并支付了2万元的定金，协议上是否已设立抵押选项上是选的“否“，并无填写抵押权人，但后来自己发现这套房产实际上有贷款未清的。为了降低自己的风险和操作时间，他要求卖家先把贷款清掉再签署买卖合同，但是卖家出现还款困难。老魏担心自己没有按时签合同，会不会属于违约 ？

　　建议：双方签订的合同同样属于无效合同。《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况 ；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”根据上述规定，房屋在抵押期间进行转让的，必须告知受让人转让物已经抵押的情况，否则转让行为无效。

　　双方在签订房屋买卖合同时，对方没有向该网友如实陈述房屋已抵押的事实，所以转让行为无效，双方签订的合同应属无效合同，对双方均没有约束力，合同无需履行，该网友也无需承担违约责任 ；并且由于合同无效是由于对方隐瞒抵押情况造成的，所以对方对于合同无效存在过错，因此应当承担相应的民事责任。因此，建议该网友向法院提起诉讼，要求确认合同无效，要求对方返还已经支付的款项并赔偿损失。