最近，房地产市场的多空争论相当激烈，更重要的是，无论是货币还是财政政策上，都发生了可以说是180度的变化，因此，房地产市场也迎来了最关键的时刻。

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　　首先，让我们来回顾下房价的发展历史，尽量形成共识，这是谈论的基础，否则有些人认为房价已经腰斩再腰斩（这似乎在微博是主流），另一些人认为房价在暴涨，大家鸡同鸭讲，没有讨论的必要。

　　最近权威的当然是统计局的70个大中城市房价，不过这很难形成一个整体的印象，而中国指数研究院公布的百城房价指数则还算公允，我相信和大部分人的感受是相似的。首先是新房数据：


　　
　　大家可以看到，2011年，2014年，房价都出现了下跌，而从2015年下半年开始，拉开了此轮房价上涨的序幕，先是从2015下半年到2016年末快速上涨，然后横盘微涨一直持续到现在。

　　背后的原因很简单，2015年5次降准降息，然后房地产去存款开启，叠加棚改货币化。而到了2018和2019，由于M2增速跌回到了10以下，房价则出现分化，热点城市依然创新高，三四线城市房价则大跌。

　　实际上，以上几次拐点，我全部预测到了。唯一没有兑现的就是，本轮上涨持续的时间和幅度超过了我的预期，原本我预计2018年见顶（实际上，二手房就是2018年见顶，2018年后，新房开始出现分化），而上涨幅度跟CPI差不多（实际上平均涨幅在50）。

　　以上数据和统计局的数据其实也是比较吻合的，就连今年2月出现的下跌也是一致的。2月份，70个城市中，下跌城市数量超过了上涨的数量，这是5年来头一回。但是此后，房价又回到上涨渠道，4月上涨城市达到了50个。

　　再来看看一线城市二手房：


　　

　　从2018年开始，一线城市中北京、上海、广州，就走出了下跌趋势，而深圳（上图棕色）则特立独行。从大湾区概念，到取消豪宅税，再到示范区，房价越走越高，属于特例，南京也是特例，今年一季度还保持了GDP正增长。其他的城市大家可以自行去查询，大部分城市二手房从2018年起都是一个下跌趋势的。比如成都、重庆、杭州三个二线城市：