核心提示： 近日，媒体接到线索，称方城县政府旁边有一名为“百信广场”的房地产项目在没有取得预售许可证件的情况下违规销售房产并几近售罄，且其项目的销售模式还涉嫌房地产行业的非法集资。另外，该项目还是方城县的重点招商引资项目，就是这样一个当地县政府的标杆项目却出现了以上问题，其所作所为不但严重扰乱了当地的房地产市场，更给当地购房群众埋下了资金风险隐患。


　　图：百信广场打出的承诺12年返租回本的巨幅广告牌

　　馅饼：12 年104 无风险回报 空租期也给钱

　　据实地走访该项目销售部，“百信广场”项目确实存在包租返租、许诺12年104无风险回报等营销、销售行为，对于没有预售许可证就开始收钱卖房一事也是毫不避讳。

　　售楼部销售人员解释称：12年的售后返租分为3个阶段，1 6年每年返还总房款的8 ；7 10年每年返还总房款的9 ；11 12年每年返还总房款的10，按照上述比例得知12年后就可以得到总投资金额104的回报。而对于购房者提出的投资风险以及商铺空租期等情况，售楼部人员称一旦签订这12年的包租返租合同，无论开发商经营状况如何或者商铺是否出现“空租期”，开发商都会按照合同规定的总房款百分比返还购房者收益。

　　陷阱：营销模式被明令禁止 高额回报率暗藏风险

　　以上种种，听起来无比诱惑，在这个投资环境相对风险较大的情况下，12年无风险挣回本金似乎是一个“无比明智”的投资方式。但殊不知，返本销售、售后返租等房地产行业的营销销售行为实为国家早就明令禁止的方式。

　　2001年施行的《商品房销售管理办法》和2011年施行的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》等政策文件中都有对返本销售、售后返租的相关规定。其中释义：未经有关部门依法批准，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，涉嫌刑法第176条所指的非法吸收公众存款罪。

　　政府各部门之所以不断针对返本销售、售后返租等房地产行业的销售模式出台政策，是因为这些模式暗藏风险和隐患。通过比对其他正常销售的商铺后会发现，这些高比例返租的商业地产项目的共同特性定位是：离谱的高房价，不寻常的高回报。从投资风险角度来看，售后包租实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧 ；从表面上看，开发商开出年约8、9甚至10的售后返租收益率，但实际上，只不过是开发商玩的“羊毛出在羊身上”的把戏，先抬高房价，再以巨额优惠、便于管理的名义将前3年的返租租金冲抵购房款以达到剥夺购铺者前三年商铺使用权的目的。这种高收益高风险的运作模式，即典型的“售后返租”，一般适用于大型封闭式商场，这种看似能在投资者和开发商之间形成一个双赢的局面的模式，其实有很大的风险，一旦楼盘卖得不好或商铺后期经营不善，已收到售房款的开发商可能携款跑路或者后期强行修改、不履行原先合同，投资者可能会受到损失甚至血本无归，这样的案例近年来在全国范围内比比皆是。


　　图：方城县房管局开出的14万元的罚单

　　监管：违规预售只能罚一次涉嫌非法集资不可能

　　了解完情况后，媒体将此事反映给了方城县房管局，但房管局负责对接此事的人员对此事不以为然。

　　针对无证预售，房管局第一执法大队吴队长称房管局已经于2017年8月16日对该企业进行了14万元的行政处罚，对于该企业依然存在的违法行为，吴队长称不可能天天看着企业，所以还不知情，而就算知道了，罚款也只能罚一次 ；而对于包租返租、无风险回报等涉嫌非法集资的行为，吴队长说那不可能。随后，房管局人员又改口称没有接触处理过此类事情，这类事情不归房管局管。

　　房管局处反映无果，媒体来到了方城县金融办再次反映此事，对于媒体反映的情况，金融办张主任认真做了记录并针对此事进行了简单的探讨沟通，张主任称：这类事情与房管局并不是毫无关系，房管局作为第一监管单位，要负有排查上报的责任，而且具体行业内的涉嫌非法集资的事情也会由先交办给相关监管单位负责处理。离开金融办时，张主任称会将此事向上级领导汇报。

　　近年来，全国各地因包租返租等涉嫌非法集资行为使群众蒙受损失、引发社会矛盾的事件颇多。而最直接最根本的原因就在于房产管理部门的不作为，慢作为，以罚代管，不能从源头上进行有效监管。截止发稿，媒体得到最新消息：方城县百信广场项目现已经被当地房管局再次下达了停止销售房产的责令整改通知书，这次的整改是否会像2017年8月16日下达的“处罚”一样成为“形式”，我们不得而知。但据方城县金融办公室回复：方城县法院、房管局、金融办等相关部门已经针对“百信广场”存在的“售后返租”涉嫌非法集资的问题进行了开会探讨研究。在此提醒当地市民：理财有风险，投资需谨慎！不要轻听妄信无风险、高回报等噱头。

　　就以上情况，媒体将持续予以关注。