当前，我国正在大力推进社会主义和谐社会建设，促进国民生活水平的全面提高。在构建和谐社会的过程中，虽然我国的宏观经济快速稳定增长，但群众的居住水平却没有同步提高，房价居高不下、住房供需不平衡、房地产贷款风险加剧等问题日益突出，成为居民提高居住水平的巨大障碍，严重影响了构建和谐社会的进程。出现以上问题的深层次原因，是我国房地产业在20多年的发展过程中缺乏制度创新，尤其是投融资体制的创新。长期以来房地产业的主要资金来源是银行贷款，融资渠道单一，在银行、房地产企业、地方政府等各方利益的驱动下，房价不断上涨，同时大量的房地产贷款也积累着巨大的金融风险。尽管国家出台了大量的宏观调控政策，但大多是治标不治本，时效有限，不能从根本上解决问题。
　　银行信贷间接投融资体制不但累积了巨大的信贷金融风险，而且越来越不能解决房地产资金需求和供给之间的矛盾以及房地产投资收益与风险对等问题，已经明显不适应新形势下房地产业发展的需要。在目前的房地产投融资市场上，一面是银行资金供给的短期性，一面是房地产资金需求的长期性；一面是银行信贷风险的累积，一面是房地产企业的超额利润；一面是社会资本的闲置，一面是房地产资金的短缺；等等。这些矛盾和问题归根结底都是我国房地产投融资制度缺失、不健全所致。因此，加快投融资制度创新已成为确保中国房地产业持续、健康发展所必须解决的问题。

　　1）住房保障体系的金融支持力度不够。
　　首先是住房保障资金来源不够。我国目前在住房保障方面资金来源主要以财政补贴和住房公积金为主，金融、税收方面系统配套的支持政策较少。
　　（2）住房保障体系与住房市场发展不同步。
　　我国城镇住房制度改革已走过20多个年头，整个住房市场体系基本建立。但是，住房保障体系建设相对滞后。“廉租房”制度总体上看设置“双困”条件过于苛刻，已经享受到“廉租房”政策的中低收入家庭中，真正实物安置的所占比例很小。尽管正在实施的住房保障措施发挥了一定作用，但基本上属于“头痛医头，脚痛医脚”，没有从整个住房保障体系上进行规划和统筹安排，尤其是近几年房价快速上涨后，中低收入家庭的住房困难问题突出。
　　3）住房保障对象不充分。
　　目前，各地政府已初步建立最低收入、低收入、中低收入三个层次的住房保障体系，也正在实行低租金政策、中低价位配套商品房政策、购房贷款贴息政策和“廉租”住房制度。但是，仍有许多人均居住面积在7平方米以下的家庭，还不能享受“廉租房”政策，同时，他们又没有能力购买或租赁市价商品房。还有新参加工作的各类人员，他们的收入处于中下水平，既不能享受住房优惠政策，也缺乏购买市价商品房的充足能力。此外，还存在老年住房困难户、军烈属、低收入青年结婚、外来“务工”人员的住房困难问题。
　　4）住房保障建设不及经济发展水平。
　　尽管我国的人均住房建筑面积已达27平方米，自有住房率也大大提高，但是仍有不少家庭住房困难，住房保障水平远远落后于城市经济发展水平和房地产发展水平。以上海为例，房地产直接和间接地拉动14的上海GDP增长，而住房保障在上海房地产经济发展中所占比重仅为5％，发达国家则一般要达到20％左右。
　　REITs在住房保障中的作用
　　利用房地产投资信托基金进行住房保障体系建设中的金融创新，其关键在于如何使其在住房保障体系的建设中发挥作用，从实际情况来看，为住房保障提供金融支持是可行而有效的途径。
　　1。 政府与房地产投资信托基金的关系
　　住房保障是政府的职能，而房地产投资信托基金采取的是自负盈亏、市场化运作、以股东利益最大化为目标的企业运作方式，政府要利用其促进住房保障建设，就要采用市场经济的手段达到这一目标。首先，在房地产投资信托基金的组建过程中，政府可以以出资控股或参股的方式投资基金，这样就能以股东身份要求基金参与住房保障，为住房保障提供金融支持。其次，在基金参与住房保障的过程中，政府要按市场经济的规则办事，确保基金获得应有的利润。如基金为经济适用房提供贷款支持，则应按相应的市场利率计息
　　1）为住房保障建设提供稳定可靠的资金。房地产投资信托基金具有专家理财、投资高效的特点，每年可获得相对稳定的收益，这已为许多国家的实践所证明。政府控股或参股基金后，每年可以按股份获得相应的收益，将这部分收益专项用于住房保障，可以很好地促进住房保障建设。
　　（2）为廉租房提供房源。房地产投资信托基金在募集到资金后，会购买不同地段、不同类型的物业进行资产组合。政府可以要求基金在资产组合中购入一些普通住宅并提供出来作为廉租房，这样政府在确保了廉租房房源的同时避免了新建或购买廉租房的大量资金支出。但必须指出的是，政府要向基金支付市场价格的房租，廉租户支付的房租与市场价格租金之间的差额应由政府从住房保障资金中补贴。
　　（3）支持经济适用住房建设。房地产投资信托基金可以为经济适用住房提供贷款支持，使开发商在保证获得微利的同时能够确保建设资金来源。政府可以以此为条件，要求开发商提高房屋质量、加强配置设施建设。从政府角度看，基金支持经济适用住房建设可以取得利息收益，由于政府也有基金的股份，因此可以相应地取得利息收益，这样地方政府进行经济适用房建设的积极性就会提高。
　　（4）承担政策性的住房金融机构的职能。目前各地还没有政策性的住房金融机构，在实践中住房公积金管理中心承担着部分住房政策性金融功能，但是它难以实质性承担最后贷款风险。此外还没有直接面向中低收入家庭发放低息或无息贷款的、能起住房保障作用的金融机构。为了促进住房保障体系的建设，政府可以让其控股或参股的基金利用自身优势承担以上政策性住房金融功能
　　廉租房REITs（信托计划）运行的流程如下：
　　（1）政府与银行（信托）共同组建廉租房REITs或发行廉租房信托计划；
　　（2）住房保障机构负责廉租户标准的制定、廉租户的筛选、租金补贴的划转等；
　　（3）廉租房资产管理公司负责选择房源、租金收取和廉租房的日常管理；
　　（4）政府与银行（信托）共同决策所选房源；
　　（5）每年廉租户所交租金与政府补贴租金共同构成投资者当年收益。廉租房信托计划到期时，政府与银行（信托）共同按约定方式处置廉租房，返还投资者本金。
　　学习“新加坡模式”能让深圳居者有其屋吗？
　　前不久，深圳特区迎来了成立40周年的纪念日。此前市场一直预期将会有“政策大礼包”。但是大家翘首盼来的不是“大礼包”，而是一个房地产市场的“大转变的信号”！
　　8月28日，深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡就提出，要学习“新加坡模式”：未来，深圳市60的市民要住在政府提供的租赁或出售的住房中，商品房只占四成。
　　本来，七月份开始的“深八条”（落户三年方能购房加增值税5年免征加豪宅税门槛收紧等一堆组合拳），就已经把深圳楼市打的有点蒙了。如今又提出要“60的市民住在政府提供的租赁或出售的住房中”，这是要给深圳的房价彻底降温吗？真的要放弃”香港模式“了吗？
　　香港模式VS新加坡模式
　　很多分析说，这是国内第一次提出要学习“新加坡模式”，其实这种说法并不准确。
　　新加坡楼市有两大特色：第一是中央公积金制度，第二是组屋制度。
　　上世纪90年代末，我国停止住房实物分配，实行住房分配货币化。当时高层的制度设计也是要“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，具体设想是“高收入者购买商品房，向中低收入者供应经济适用房和向最低收入者提供廉租房三个层次”。这和新加坡模式基本一致。
　　但是，当时中国刚刚搞完分税制改革，让地方把大部分税源上缴中央，一时间地方财政收入大减。但是留了一个口子——允许地方通过拍卖土地获取收入。
　　这时候“香港模式”来了。香港住房制度代表性的特点就是：土地70年产权、公摊、预售制、土地财政。尤其是土地财政，刚好解决了地方政府的燃眉之急。所以这一整套制度体系，几乎是纹丝不动的被大陆全盘复制，并推动了大陆地区近20年的楼市突飞猛进。
　　后来，随着房地产被定义为中国经济的支柱产业，土地财政更加成为地方政府的重要收入来源，后来的暴涨埋下了伏笔。
　　虽说最后选择了香港模式，但我们还是保留了新加坡模式的一个壳子——住房公积金。
　　不过，新加坡的公积金用途范围很广，除了买房也可以用于养老教育医疗。中国的公积金最初只能用来买房，现在可以用来租房。
　　这一政策背后可谓是一箭双雕。一方面相当于强制公积金缴纳者以很低的利息（1。5）借钱给地方政府，另一方面强制一部分社会资金必须用于购房。
　　最后造成的后果就是，成为了房价上涨的动力，更增加了地方政府的财源。
　　新加坡模式的由来
　　根据世邦魏理仕发布的《2020全球生活报告》，全球住宅价格排名前十的城市中：香港高居榜首，上海、深圳、北京则分列第四、第五和第六。而深圳要学习的新加坡位居第三。

　　这模式下价格也这么高，我们学它作甚？因为这个价格是新加坡私人商品住宅的价格，而深圳真正要学的其实是“组屋”制度。
　　1960年代，新加坡面临住房危机，许多人居住在肮脏、拥挤的贫民窟。为了解决这一问题，1960年2月，新加坡成立了建屋发展局（Housing Development Board， HDB），开始执行”居者有其屋“计划。在成立后的五年内，HDB修建了5。4万间公寓。短短十年间，HDB建造的公寓数量就足以满足全国的住房需要。

　　截至2019年，81的新加坡人都居住在组屋中，剩下的19则居住在开发商建设的私人住宅中。形成了“中低收入靠保障，高收入靠市场”的格局。而且，与香港的公屋都是小户型不同，新加坡的组屋户型从一室一厅到四室一厅都有，可以满足不同家庭的需求。

　　为防止组屋炒房，新加坡也做出了许多限制：1、严控组屋转售，一个家庭只能拥有一套组屋，一生只有两次购买组屋的机会（一次基本自住，一次改善），只有住满一定时间方能转售，且只能转售给符合条件的人；2、家庭优先购买，单身人士要等到35岁之后；3、拥有一套组屋后，如果想再购买第二套，必须要把现有的组屋卖掉，而且要付出更高的价格从二手市场购买；4、5年内不许出售，出售时必须经过当地政府部门审核批准，而且只能转卖给有购买组屋资质的购房者。
　　在这样的“双轨制”之下，新加坡的组屋价格非常低。一手组屋价格多在1—3万元人民币之间，相当于中国内地二线城市水平。
　　我们再来看看新加坡的收入水平。数据显示2019年，新加坡家庭月收入的中位数为9425新元（约4。7万人民币），平均数则为12386新元（约6。2万人民币）。
　　据了解，只要家庭月收入低于1。8万元，就有资格申请购买组屋，这样看来大部分的新加坡人基本都有机会申购。
　　不仅价格低，购买的成本也很低。首付只需要总价的20，而这20里有15可以用住房公积金支付，实际出的现金只有总价的5，而且还可以申请到利率非常低的购房贷款。可以说新加坡年轻人购买组屋的压力是非常小。
　　相比之下，我们再来看看深圳。
　　小白菜没有找到深圳的月均家庭收入，我们姑且用平均工资来代替。最新数据显示，深圳的平均工资已经达到了10616元。以一个三口之家（丈夫、妻子、孩子）为例，家庭月均收入大概是2。1万元人民币。
　　而深圳市南山区和龙华区的新房均价已经超过7 8万元，这房价收入比高得吓人。难怪很多深圳人都调侃“来了（深圳）就是东莞人”，因为真的买不起深圳的房子，这其实对于未来深圳的发展影响很大。
　　综合数据显示，新加坡组屋的房价收入比始终维持在5。5以内。与深圳（46。33）、香港（43。52）相比，新加坡人买房简直是太容易了。这也就难怪深圳要开始学习新加坡模式。
　　新加坡模式能改变什么？
　　从根本上来说，新加坡模式的成功，主要在于以下几点：
　　1、要有地。新加坡政府拥有土地总面积占比90。2、政府要有钱。远低于市场价的组屋，需要政府扶持。3、人口要可控。新加坡本地人口较少，外来人口数量受到严格控制，只针对本地人的组屋便于实施。
　　反观深圳的情况又如何呢？
　　1、深圳土地供应多偏向工商用地，住宅市场存在严重供不应求的情况，低价土地资源更是无从所得。据相关规划，深圳可供开发的土地面积约20平方公里。2、新加坡的组屋只具备居住属性，这与国内市场普遍的购房心理不够吻合。3、北上广深本就存在较大人口流动，以深圳的人口体量和流动速度，想为60的居民提供“组屋”，是非常难以实现足够的供给。尤其是深圳住宅建设过去的历史欠账太多，截至2019年底，深圳常住人口1343。88万，商品房数量仅有185万套，住房自有率23。7。完全满足需求，无论在建设周期上还是财政压力上都不小。
　　不过，深圳也有优势，那就是深圳不依赖土地财政。国内绝大多数城市对土地财政依赖度超过50，而深圳的土地财政依赖程度只有不到20。深圳经济发展不靠卖地，这是其学习新加坡模式最大的底气。
　　但是学习“新加坡模式”的效果怎样，说实话很难说，这取决于国情和很多很多客观因素。
　　深圳喊出了学习新加坡的口号，其实，也不是中国第一次学习新加坡模式。近几年国内学习新加坡组屋制度，并且已经落地的是北京！
　　2018年8月，北京推出首批共有产权房2141套。大致规则是购房人持有产权份额比例为70，政府产权份额代持机构持有产权份额比例为30。
　　如今，共有产权房在北京推出两年，多数楼盘卖得相当差，弃购率非常高，有的盘2000多套房，最后被选走的不到30套，弃购率接近100。
　　个别共有产权房销售的快，但去化慢，去化难，是多数共有产权房的通病。所以，最后能否解决问题，我们还需要进一步观察。