说到拆迁房，大家马上开始想到这些问题：
　　到底能不能拆？
　　什么时间拆？
　　谁来拆？
　　拆完什么时候开始建？
　　多久可以拿到回迁商品房？
　　要解决大家关于拆迁房的这些疑问，我们还得从深圳城市更新的流程阶段来说起。
　　旧改原则
　　深圳的城中村旧改走市场化路线，都是由开发商运作的。对于开发商来说一个旧改项目的原则有三点：
　　这3点很大程度上决定了旧改项目的选址，以及决定项目的区域；市场状况和制度的限制决定了深圳目前旧改成本高，旧改周期较长。
　　旧改流程
　　主要分为六大步骤：
　　立项——审批、公示——确定开发商——拿地——建造——交房
　　对于开发商来说，每个更新项目都必须严格履行这些阶段。
　　旧改回迁房的整个项目流程
　　旧改回迁房的整个项目流程
　　但对于想要投资拆迁房的我们来说，在项目中是作为被拆迁的权利主体，真正需要参与的阶段其实就只有三个：前期意愿征集、拆迁补偿以及最后的回迁选房。
　　在投资前，需要研判项目内的拆迁房是不是具有投资价值。换言之，我们也需要对项目的列计划情况、规划情况以及实施主体确认情况等一些关键点进行了解。
　　要了解项目的关键节点，下面这些阶段性成果和查询方式一定要熟知！
　　意愿征集——解决同不同意拆
　　一个项目在前期时，开发商首先会大致圈定更新范围并进行现状的建筑、权属核查等工作。在完成这些工作后，就会通过街道办的配合，进行现状测绘、更新意愿征集调查等，此时就会涉及到同意更新比例，即更新意愿签约率的问题。
　　在意愿征集阶段及之前，项目的不确定性很高，风险较大，但同时房屋买卖价格较低，房屋也还能继续使用或出租。
　　计划阶段——解决能不能拆
　　开发商在做好前期工作并满足相应条件后，就会向区更新局申请将项目纳入城市更新计划，踏过了城市更新计划这个门槛，更新项目才算正式立项成功。
　　在项目列入计划过程中，会有两次公示、一次公告，分别为更新意愿公示、计划草案公示和计划公告，内容主要包括更新意愿，更新单元范围、现状权属、现状建筑图纸以及计划信息等。
　　01。更新意愿公示
　　区更新局初审合格的项目会进行更新意愿公示，这是整个项目进程中第一次正式出现在官方媒体上，公示信息发布在【区政府在线】的【通知公告】栏，同时也会在【深圳商报】、【深圳特区报】等媒体上发布。
　　02。计划草案公示
　　去更新局在审核计划通过后，会按批次形成城市更新单元计划。在官网按批次进行更新单元计划草案公示，公示主要包括更新单元名称、所在街道、拟拆除范围面积、更新方向、公服设施和公共利益项目用地移交基本要求。
　　03。计划公告
　　计划公告是在更新计划通过审批后由区更新局在官网进行公告，标志着项目正式列入更新计划。公告内容与公示基本相同，但会增加计划有效期的信息。
　　规划阶段——解决项目建啥
　　01。规划草案公示
　　区更新局在对规划方案审查或报区政府审议后，会在区政府官网进行规划草案公示，这是在整个项目过程中第一次公开更新单元的规划信息，包括地块划分、用地功能、规划容积、容积率、各类建筑建筑量以及总平面示意图等内容。
　　02。规划公告
　　项目规划审批通过后，区更新局会在区政府官网进行规划公告。公告相对公示的信息量要少，标志着项目规划阶段结束，更新单元规划如有修改则需再次申报、审批、公示及公告。
　　搬迁补偿阶段——解决怎么赔
　　拆迁补偿这项工作对于城市更新项目来说至关重要，涉及内容多而杂，耗时也最长。
　　对于被拆迁的权利主体，需注意以下内容：
　　被拆迁权利主体的身份及建筑面积的确认：有产权证的，以产权证书为准。无产权证书的，以测绘报告及产权申报文件为准。
　　搬迁补偿协议签订与备案：在更新单元规划批准之后，区政府会组织制定项目实施方案，其中就包括搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安排等相关内容。
　　拆迁安置协议中会明确回迁物业面积或比例、类型，过渡期补偿标准等内容，同时也会要求提供现状房地产证书或相应证明文件，以及注销房地产权属证书委托书或放弃房地产权益的声明书。
　　至此，业主们需要参与的项目工作基本结束，只需要坐等项目实施建成后回迁选房就好了。
　　实施主体确认——解决谁来改
　　实施主体是一个项目后期推进的关键，需要实施项目原有业主拆迁安置、原有建筑物拆除、用地报批报建及实施建设以及项目建成后的回迁销售等工作，一般来说国企、大型房地产公司作为实施主体的项目更加靠谱。
　　实施主体确认后，项目就正式进入了拆除重建工作，到项目建成回迁、销售通常在3 5年。
　　报批报建及实施——正式实施
　　区更新局在审查通过后会在区政府官网进行实施主体确认公示，对实施公司、土地、建筑物权属和单一主体形成情况等进行公示。
　　城市更新项目的用地规划许可、工程规划许可、建设工程规划验收均在【深圳市规划和自然资源局】官网【一书三证】栏目下通过项目名称可查询到。
　　旧改回迁房的整个项目流程
　　旧改回迁房的整个项目流程
　　如果你要投资深圳回迁房，需要了解以上城市更新的主要流程。
　　更多关于深圳回迁房的干货或者疑问，欢迎留言咨询