世界三大房地产模式
　　一、中国香港模式：重资产下的租售混合经营
　　香港房地产市场高度集中，前十大地产商形成垄断之势。香港土地资源稀缺与单价值较高的特点，形成了香港房地产行业高度集中的局面。经过香港数次房地产周期，香港房地产行业通过不断并购整合，形成了十家规模庞大、实力雄厚的房地产企业，其中郭德胜创办的新鸿基、李嘉诚创办的长实集团、郑裕彤创办的新世界发展及李兆基创办的恒基地产稳居排行榜前四位，成为香港地产界的四大家族。从总资产集中度来看，四大家族资产规模占港交所上市房企（主要业务在内地或非香港地区的除外）总资产规模的45，前十大房企占72；营收进一步向头部集中，四大家族营收占比接近60，前十大房企占比77。2018年中国、美国、新加坡、中国香港四地龙头房企
　　二、美国模式：标准化运营，业务模式以REITs为主
　　美国房地产企业主要由REITs（房地产投资信托）、住宅建筑商、房地产服务商三类构成。根据GICS（全球行业分类标准），美国房地产行业包括三个子行业：住宅建筑、房地产管理和开发、REITs，分别代表房地产行业的三种业态——开发、运营和服务。截至2019年5月末，美国共有251家上市房企。其中住宅建筑商26家，市值989亿美元，市值占比8；REITs 174家，市值1。1万亿美元，市值占比86；其他51家，市值占比6。
　　住宅建筑商以土地获取、住宅设计、工程施工、销售及售后服务为主业。“三巨头”是莱纳（Lennar）、霍顿（D。R Horton）和帕尔迪（Pulte Group），2019年5月底，三者市值分别为308亿、164亿、89亿美元，共占住宅建筑板块总市值的56。6。三者均作为本节分析样本。
　　三、新加坡模式：混合经营，“PE加REITs”双基金模式轻资产扩张
　　新加坡最具代表性的房企是凯德集团。凯德集团是亚洲最大的房地产公司，2000年在新加坡上市，截至2019年第一季度，拥有及管理的资产总值超过4 700亿人民币。集团经营的房地产业态多元，包括商业综合体、购物中心、服务公寓、酒店、长租公寓、办公楼、住宅等，同时它还是一家成熟的资产管理公司，管理5只REITs和17只房地产私募基金。2019年集团项目分布于全球30多个国家的180多个城市，以新加坡和中国为核心市场，不断开拓印尼、越南、美国、欧洲等市场。
　　目前公司拥有在新加坡和马来西亚上市的5只REITs，包括凯德商用信托（CMT）、凯德商务产业信托（CCT）、雅诗阁公寓信托（ART）、凯德商用中国信托（CRCT）、凯德商用马来西亚信托（CMMT）。

　　三种模式当中，虽然2008年美国房市次贷危机爆发，但全球房市体系看，美国的房市模式最好，买房压力最小且住房面积大，而香港住房小购买压力大和新加坡住房面积小，而美国房市模式说得简单点，就是房市基金购买证券为一体的房市体系只是体系存在缺陷，而，之前的房票汉密尔顿房市体系与美国房市体系并无很大差别，