二手房买卖，车库归谁所有 ？

　　【案件回顾】

　　2013年9月，李先生与王小姐签订了二手房买卖协议，协议约定：坐落于北京市朝阳区某小区的2栋1单元803室一套房屋转让给王小姐，房屋价格355万元，并且办理了房屋过户手续。李先生于2008年购买2栋1单元803室一套房屋后，买了邻居家的一间车库并一直使用，但房产证上没有附注登记车库。李先生交房时，王小姐要求李先生交付车库，遭到李先生的拒绝，为此，王小姐向本律师咨询。

　　【法律依据】

　　《中华人民共和国物权法》

　　第七十四条

　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　【房产纠纷于增华律师为您解答】

　　对如何处理本案形成两种不同意见，第一种意见认为，本案中车库与房屋是从物与主物的关系，从物应随主物一起转让给王小姐，所以车库应归王小姐。第二种意见认为，本案中车库与房屋是李先生在不同时间从不同地方购买的，依据现在的商品房买卖习惯车库都是单独计价买卖的，且房产证上没有附注登记车库，本案中车库与房屋不是从物与主物的关系，房屋买卖协议又没有约定车库买卖，故该车库应归李先生所有。

　　本律师同意第二种意见，理由如下：本案争议焦点为该套房屋与车库是否为主物与从物的关系。我国法律没有明确规定主物与从物，通说认为构成从物须具备以下要件：1、非主物成分 ；2、常对主物起辅助作用 ；3、与主物同属一人 ；4、须交易上无特别习惯。本案中车库符合从物构成的前3个要件，但不符合第4个要件，因为现在商品房买卖中车库与房屋都是分别计价、分别买卖的，可以分别独立成为所有权的客体，如果没有签订车库买卖协议，则就没有买卖车库。而且许多楼房都没有车库，房屋同样在买卖、使用，故本案中车库与房屋不构成主物与从物的关系。本案中当事人在合同中没有约定车库买卖，也没有约定附赠、出租车库，且房产证上没有附注登记车库，显然李先生没有处分自己的车库，该车库当然属于李先生所有，王小姐不能取得车库的所有权。