一位创业者在北京水郡长安的租房噩梦

北漂创业者黄某2014年承租了北京水郡长安小区一位叫朴克岩的业主的房子用于办公，双方签定了《房屋租赁合同》。本以为从此可以安心做事业，没成想从此进入一场噩梦。由于对合同中约定的附条件条款截然不同的理解，谁应承担违约责任，以及由朴克岩撬门扭锁控制租屋后所举称的“损坏”责任成为双方在诉讼中博弈的焦点。黄某说，不知道这场噩梦什么时候可以了结。

　　焦点一、如何认定朴克岩逼涨租金不成改称“收房自住”的“附条件”表达

　　2014年3月22日，黄某与朴克岩签订《房屋租赁合同》约定：朴克岩将坐落于北京市朝阳区水郡长安2号院甲5号楼1单元502房屋（建筑面积287平米）出租给黄某用于办公，租期自2014年4月1日至2019年3月31日共计5年。租金标准为2014年至2016年11250.00元/月，2017年起每年租金上涨5%。
　　《合同》在“其他事项”约定：2014年至2017年前三年为保障合同，保证租户正常使用。第四年起如果朴克岩收房自住，双方解约均不承担责任；如果朴克岩继续用于出租，继续履行合同。
　　合同正常履行至2017年3月。

　　
　　
　　
　　
　　
　　

　　2017年3月6日，离第四年租期交租金的日子还有二十多天，朴克岩向黄某发送手机短信：“本月底租期已到，如还需租用，按市场价租金将做较大调整。如不租用，请做好腾退准备”；“是否继续租用，请尽快明确，我好做相应安排”。3月7日黄某给朴克岩打电话，表示要继续租用，询问朴克岩想如何调整租金，朴克岩表示月租金上涨到21000元。
　　3月8日，黄某向朴克岩发送手机短信交涉：“房子我们要继续租用，但你说的调高租金的要求太高了”。朴克岩回复手机短信：“这个价仅是近日针对你，我对外报的决不会这么低”。
　　3月9日至12日，双方继续打电话交涉“租金上涨”的问题。
　　3月13日，朴克岩继续给黄某发手机短信：“劝你别犹豫了，已有人愿比这高2000元租的。补充一点：年付”。黄某：“我们还未走您就往别人租啊？”朴克岩：“所以这些天我没让人打扰你们”“人家借看出售的同户型房子，了解本房”。黄某：“那您现在给我报个实价，我们商量一下了给您回话”。朴克岩：“23000，年付”“市场定价，我没理由”“同价情况下我优先您”“请您尽快确定”。
　　3月14日，朴克岩继续给黄某发手机短信：“新签，简单补充内容即可。年付，押金一个月租金额，一年一签（如多年连租，需有年增长机制，年增百分之十五，限三年，之后另议）。请尽快决定吧，市场因素，同条件下您优先”。
　　3月15日至20日，朴克岩继续给黄某发送手机短信要求黄某就涨房租、新签合同的问题表态：“您别拖了，您总不回话，我理解您不续租了，请于本周五以前做好交房准备”“我不想再过低价格出租”。
　　3月21日，眼看着朴克岩越逼越急，黄某请教了专业人士应该如何对待。专业人士仔细看了合同以后提醒黄某：朴克岩逼涨房租是违约行为，他违约你不能违约，应按合同约定的第四年租金涨幅及时支付租金，防止因拖欠租金成为朴克岩毁约的理由。
　　于是2017年3月22、23日，黄某按合同约定的第四年租金涨幅分二次向朴克岩银行卡支付了租金，并给朴克岩发送手机短信表明了立场：“关于你要求将房租上涨到月租金23000元的要求，很抱歉我们无法接受。因为关于租金的涨幅问题，在我们双方签署的协议中是有明确约定的，我此次支付给你的房租就是按照这个约定的涨幅执行的”。
　　朴克岩见逼涨房租不成，于是改口称“近期需自用”。3月23日下午至4月1日期间给黄某发了律师函，请了中介公司的人作证给黄某送了“收房自住”的书面通知，威胁断水、断电、断燃气以及强行收房。黄某要求朴克岩依法解决双方的纠纷，不要采取不理智的行为。但朴克岩利用周末之机擅自拆卸了电表，4月17日，黄某员工上班发现房中已断电。自此黄某彻底丧失了租屋的正常使用权。
　　黄某认为，朴克岩的行为再明确不过，这就是大幅度逼涨房租，并强行撕毁双方原合同，另签新合同，否则腾退，另租他人。这是一种严重的违约行为，理应承担违约责任。
　　黄某据此将朴克岩诉至北京市朝阳区人民法院。但黄某的诉请没有得到法庭的支持，朝阳区法院以原被告双方签定的《房屋租赁合同》关于“第四年起如果业主收房自住，双方解约均不承担责任，如果业主继续用于出租，继续履行合同”的约定赋予了被告在合同履行第四年期的“任意解除权”为由，免除了朴克岩的违约责任。
　　黄某对这一裁定无法理解，认为首先，这不是《合同》双方真实意思。如果被告朴克岩“可行使任意解除权”，双方在合同中专门就此进行约定还有何意义？
　　其次，如何理解被告朴克岩后期改口称“近期需自用”？这连三岁的小孩也明白，这只不过是被告朴克岩为达到撕毁双方原合同目的的借口而巳。
　　第三、原被告双方签订的《合同》根本就不属于“可行使任意解除权”的合同。任意解除权是指不需要以对方违约为理由而主张解约的解除权，任意解除权由法律明确规定，当事人不能在合同中自由约定。《合同法》第232条关于“不定期租赁合同”规定了双方的任意解除权，是指当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案中，原被告双方签定的《房屋租赁合同》对租赁期限明确约定为“自2014年4月1日至2019年3月31日共计5年”，不属于“不定期租赁合同”。对其中“第四年起如果业主收房自住，双方解约均不承担责任，如果业主继续用于出租，继续履行合同”这种在签定合同时未来可能出现的情形双方也进行了明确的约定，不属于合同法第61条规定的情形。
　　黄某坚持认为，原被告双方签订的《合同》中关于“第四年起如果业主收房自住，双方解约均不承担责任，如果业主继续用于出租，继续履行合同”的约定属于附生效条件的合同。《中华人民共和国合同法》第四十五条明确规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
　　本案中，被告朴克岩无责解约的条件是“收房自住”，但综观被告朴克岩向原告长达半个多月的要求，表达的全部意思是违反5%的租金涨幅约定，大幅度上涨房租，如原告同意就“新签合同”继续租给原告，如原告不同意就另租给他人。这不是违约是什么？
　　至于被告朴克岩后期改口称“近期需自用”明显属于“为自己的利益不正当地促成条件成就”的情形。黄某说，这是三岁的小孩也能看明白的。

　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　

　　焦点二、如何认定合同被单方面强行终止以后双方未正常办理房屋交接的责任
　　2017年3月23日，朴克岩在收到黄某短信表明的立场后恼羞成怒，警告黄某“少给我耍流氓”，“依法不一定都上法院”，“后果自负”。3月24日黄某建议由双方律师交涉、协商遭朴克岩拒绝。4月16日，朴克岩利用周末之机拆卸了租屋的电表。4月17日黄某发现电表被偷拆后报警，警察给朴克岩三次拔打电话朴克岩不接，黄某给朴克岩拔打电话也不接。无奈黄某给朴克岩发手机短信：“今天上班时发现502室电表被人盗走了，我公司被迫停业。你作为业主，请你尽快报请供电、物业等机构解决”、“如果电表是你卸的，请你立即停止你的违法行为”、“如果不是你卸的而是被盗了，你也须履行义务恢复502室供电，否则你也将承担违约责任”。朴克岩对黄某怀疑其偷拆电表的指控未予否认，也拒绝履行恢复502室供电的义务。黄某只好从市场上买了一只电表，请工人装上后却发现根本没用。4月19日夜这只电表再次被人卸走。
　　事巳至此，朴克岩撕毁合同成为既定事实，黄某只好紧急寻租新的房屋。2017年5月10日搬离，从此开始与朴克岩沟通交接房事宜。
　　2017年5月12日上午10点43分，黄某给朴克岩发送手机短信：“巳搬离租屋，请你在今明二天前来水郡长安接收”，朴克岩未作任何回复，到了5月13日（周六）晚17点12分，朴克岩突然给黄某发来手机短信：“我现在水郡长安，你在哪 ？”“半小时内如不见面，视为拒绝交房”。黄某向朴克岩申明：“我不可能整天呆在被你卸掉了电表，连电都没有了的房子里等着你。你事先连个电话都不打，我现在三河市，半小时内是无论如何也赶不到水郡长安的”。于是再次约请朴克岩“下周一上午十点在502室门口向你交钥匙”。但朴克岩仍要求黄某“马上派你工作人员到水郡”，但5月13日是周六，工作人员根本没上班。
　　5月15日上午十点，黄某派工作人员到502室等候向朴克岩交接，顺便把一只价值2000多元的马桶盖取出来，却发现门锁巳经被换掉了无法进入。在门口等候一个多小时朴克岩没有出现，也没有任何告知。黄某给律师打电话告之这一情况，律师说，这属于朴克岩单方面收回了房屋的情形，你就不用管了。
　　但到了半个多月后的6月4日晚间，黄某却突然接到朴克岩发的短信：“马上交还我房屋钥匙、水、电、气卡等，对给我房屋造成的破坏进行修复和赔偿”。黄某回复朴克岩：“你本来就在5月14日已经把门锁换掉了，我还有点东西都搬不出来了”。6月7日，考虑到水、电、气卡还没有交给朴克岩，于是让朴克岩“明天下午五点半以前来水郡长安收回你的水、电、气卡”“到了以后打我电话我让人直接送到你手上”。但朴克岩却再次节外生枝“委托协议相关方链家代为接收，明日将相关物品送至链家水郡长安店”。
　　6月8日上午，按朴克岩的要求，黄某派工作人员把水、电、气卡等送到链家水郡长安店，让店里写个收条，但链家的工作人员说朴克岩委托的是一名姓徐的个人，不是委托店里，店里不写收条，要不你就把东西放这儿。黄某工作人员考虑这个朴房东是个很难缠的人，交给谁一定要写收条。于是中午再次到链家水郡长安店，找到这个姓徐的，姓徐的说东西你可以交给我，但房子又不是我的，我不能写收条。于是将水、电、气卡交还给朴克岩再次无法完成。

　　焦点三、如何认定朴克岩的反诉主张
　　在遭到黄某起诉后，朴克岩提出黄某拒绝交房应赔偿“违约金”，损坏房屋应赔偿“装修损失”和修复期间的“空置损失”等反诉主张。为此还申请了长达数月的“房屋损坏鉴定”。对此黄某认为，这是朴克岩滥用诉权，意在吞并应返还给原告已交的租金、押金以及必须承担的违约金。
　　首先，朴克岩拒不按正常程序办理收房，单方面撬门扭锁控制租屋半个多月后反诬原告“赔偿房屋损坏”，无法排除其制造假现场的情形，应承担一切不利后果。
　　黄某说，综观全案，原告接收租屋以及钥匙、水、电、气卡以及其它屋内设施是以书面合同、签字画押的形式实现的。面对朴克岩这种拿合同当儿戏，且双方矛盾巳经很严重的情形下，要求与朴克岩办理正式的房屋交接手续，并要求朴克岩亲自交接，如果委托接收人必须写收条合法合情合理。原告先后三次约请被告朴克岩办理交接，被告朴克岩要么在双休日晚间突然而至，勒令原告“必须在半小时内赶到”这种无法实现的条件，要么根本就不来也不回话，要么指令第三方收房，而第三方却又拒绝写收条。被告朴克岩始终拒绝按正常手续办理交接，而私自进入控制租屋，半个多月后反诬原告“赔偿房屋损坏”既不合法也不合情更不合理。
　　至于所谓“装修损失”和修复期间的“空置损失”，黄某说这纯属朴克岩弄虚作假，糊弄法官。
　　关于承租502室房屋前后的状况。黄某说，2014年3月，原告寻租被告朴克岩房屋，按当时的行情，该房如装修完好，租金应在16000元/月左右。但看房时却发现屋内装修已严重损坏，实木地板和踢脚线被撬毁堆得满屋都是，壁纸多处被撒毁，楼梯被折毁。于是双方将租金约定为11250元/月，并在合同附件二房屋交割清单明确载明，房屋仅为水泥地、防盗门、塑钢窗、墙面壁纸已损坏。
　　原告承租502室后对房屋进行清理和可能的修复。重新铺设了地毯，重新装了踢脚线。重新装上被卸掉了的门。重新装了部份灯具。对巳拆裂的楼梯用乳胶进行粘接，用角铁和钢钉重新装上。二楼新贴了壁纸，对一楼部份被撕毁了的壁纸进行修补，无法修补的挂上书画遮挡。
　　2017年5月10日原告搬离时撤走了地毯、书画、家俱用俱等，原遮挡了的壁纸和踢脚线损坏重新裸露出来，因搬离大件拆卸了木制楼梯，房屋基本上恢复到之前的状况。
　　黄某说，但朴克岩却对法官全部隐瞒了上述情形，诱使法官经实地踏勘后得出原告“损坏房屋”的判断，并同意了长达数月的所谓“房屋损坏鉴定”。
　　黄某说除了租屋本身原有的损坏，绝不存在对租屋新的损坏，也就绝不存在所谓陪偿“装修损失”的问题。因朴克岩隐瞒实情，弄虚作假申请长达数月的所谓“房屋损坏鉴定”期间的空置损失也理应由其自己承担。

　　为了证明自己对朴克岩隐瞒实情、弄虚作假的指责，黄某还举了一些别的事例：
　　例如朴克岩反诉称“为了方便照顾老人，决定收房自住”。综观自2017年3月6日至3月23日长达17天时间被告向原告发送的手机短信，始终是要求大幅度上涨房租，原告答应就新签合同继续租用，“同条件下优先你”。不答应就退房，另租他人，“市场因素，我没理由”。难道这些表述是被告朴克岩“为了方便照顾老人，决定收房自住”吗？
　　再如朴克岩反诉称原告“至今未将房屋水、电、气卡和钥匙返还给朴克岩”并由此主张“原告未按约定返还房屋的违约金”。如前所述，实非原告“拒绝交房”，而是被告朴克岩拒绝收房。事实上被告早在2017年5月13日或者14日即巳撬门换锁私自进入房屋。
　　再如朴克岩反诉书称“无奈之下朴克岩用自己的备用钥匙打开房屋，发现……多处人为损坏”。开庭时却又改称“请了开锁工人开锁”。撒谎撒到自己都糊涂了。
　　再如在开庭时面对法官关于原告“交的4-9月的房租你退回了没有”的提问时，被告称“因为原告拒不提供收款帐号，故未退回”。事实是早在2017年6月14日，原告就给被告朴克岩发送了手机短信告知其收款帐号和应退回租金、押金。朴克岩当庭撒谎。
　　再如被告朴克岩反诉称“门窗损坏”、“外墙擅自打洞”、“楼梯损坏”、“壁纸损坏”、“供水系统损坏”等等，这更是撒谎撒得没影儿了。
　　黄某说，朴克岩前后矛盾，一再用虚假陈述支持自己的所谓反诉，意在误导法庭，逃避违约责任，吞并原告已付租金、押金。黄某说，将坚决戳穿朴克岩的这些谎言。